１４万平方米、开西部商业内街先河的北城天街将在今年９月２８日掀开盖头；１２万平方米、首创重庆室内商业街的华宇广场招商亦将在年内尘埃落定；８万平方米、吸引品牌商家的天龙广场在五一黄金周已创造南坪商圈的商业神话……它们的成功是本埠的商业地产和新商业时代的里程碑。麦克尔商务公司总经理殷祥云和资深商业经理人谢念苏为此对商业引领重庆楼市风向作了深入浅出的分析和解密。
先有需求，后有市场
先有功能，再来设计
二人在为别人“救市”时常常遇到这样的尴尬，开发商房子盖好，商铺卖不动了，便来搬“军师”寻求招商或者租售的良谋。谢念苏认为，那些死火的商铺之所以死火，问题在于操作者根本不懂商业，实践中又自以为是、讳疾忌医。殷祥云介绍，正确的思路应该是先有需求后有市场，先有功能再有设计，而非本末倒置。以沃尔玛为例，它对卖场有特殊的要求，如层高达３．５米（运货叉车可以方便作业），停车位一般有６００个……所以，明智的开发商几乎都是为品牌卖场的入驻量身订做楼宇产品。无论你的设计多么漂亮、先进，但只要达不到商家的功能要求，那样的结构同废品、次品、败笔有什么区别？其招商多半是退而求其次或少有离家去接“绣球”。
商业可以使地产增值，但商铺的成活率只有１０％
谢念苏认为，住宅的商业价值有限，而商业地产的空间无限，后者的增值空间有可能是几何级数。例如，三峡广场上的同一幢楼，住宅价为３０００元每平方米，而其商铺最高售价创造了１０万元每平方米的天价。两者的差距数以１０倍计，商业为地产巧手画龙，亦为它的增值妙笔点睛。
谢念苏分析，山城未来最有潜力的商铺该在轻轨沿线的主要站点附近。商业地产的存活率不到１０％，招商则是其成败的命脉所在。商业可以创造价值，可以创造口岸，可以创造消费……由于竞争的加剧和市场的发育，商业领跑重庆地产的增值时代已经水到渠成。
商业领跑地产增值时代
２００３年重庆商贸和房地产市场全面提质、提速，“升级换代”之作将全面改写本埠商业格局。商业同地产联姻，甚至可以说这是重庆主城区加速城市化进程，缩小同区域性大都市差距的标志性事件。
开发商挟名商号以令“上帝”，这是山城卖场跳跃式发展的福音；知名商贸企业抓住房地产开发商送过来的橄榄枝，为本埠的第三产业出彩写下浓墨重彩的一笔。
市场经济的常态是买方市场，是产品过剩、商场过剩、楼宇过剩、吆喝过剩……过剩不是坏事，成功地把坏事变成好事的多半是那些先知先觉并先行的开拓者。
