珠三角一批本土地产商正将热钱转投二、三线城市的商业步行街。当中有乘“佛山整合浪潮下广佛黄金走廊重新崛起”的东风上马的黄岐商业中心步行街，有正在建造中的南海大沥“巴黎春天”步行街，有比上海南京路还长的东莞南城步行街、东莞万江区都会广场内的现代欧陆步行街、东莞时代广场步行街、虎门富民步行街、常平国际风情步行街乃至石龙由旧厂房改造而来的步行街……。据说仅东莞一地，计划今年内建成的步行街就达１０条之多，足以说明步行街已成为继造ＭＡＬＬ热之后珠三角的又一投资热点。
填充二线商业空白
步行街在珠三角骤热，是当地城市化运动的产物，为弥补城市化滞后于工业化的短板，珠三角各市、镇正重新进行城建和服务业规划，从而引发了二线城市商业的淘金浪潮。佛山南海区政府正计划将广佛路上所有的店铺资源重新整合进行有序开发，这对先行一步的黄岐商业中心而言不啻是后市的一大利好。借助该地段商铺的集群效益，占地2万多平方米、宽16米的黄岐商业步行街，很可能改变黄岐现有的商业格局，成为新的中心商贸区。
黄岐商业中心项目开发商南海中环房地产开发公司负责人表示，由于传统习惯与地域环境上的条状分割，黄岐迄今没有大规模的商业集合地带，也没有步行街，于是大部分消费者被分流到广州。黄岐商业中心的出现为挽留本地客源弥补了一项空白。
虎门富民时装城总经理孙俊才也有类似经历。孙透露，富民选择南城区经营步行街，主要考虑该区正是规划实施的东莞市城市建设中心，加上正在推出的“南城板块”楼市，需要一条高档的商业步行街以拉动本地和周边地区的消费力作为配套。
商圈梯度转移
目前，购物中心在一线城市成长迅速，但这种高端业态投入巨大，回报期长，支撑其生存的社会消费总量需要达到相当高的水准。二、三线城市供养大型购物中心的能力较弱，不具备成熟的发展空间。此外，传统的批发市场业态已落后，有悖流通改革的趋势，也不宜再大规模发展。因此二、三级城市新商圈开拓的路向无非是两条，一是以超市为核心加上其它功能组建地区商业中心，第二便是发展步行街。
黄岐商业中心负责人表示，黄岐商业步行街与广州芳村区、白云区、荔湾区毗邻，同时是广州西部通往南海、佛山、三水以至粤西的交通要道，这一位置的商业中心与广州市中心商业区有所不同，着眼于引领本地的消费潮流为主。黄岐商业步行街内设铺位219间，融合了购物、休闲、娱乐、餐饮、观光等多种功能。目前，他们跟肯德基已签订了进驻合约。
有专家表示，这种多元化的组合在二、三线市场将替代某些百货公司的功能，并填补百货公司吸客越来越乏力的现状。
企业转制工具
地产商在珠三角步行街的开发过程中逐渐替代政府部门成为开发的主体，是促使步行街蓬勃发展的另一个原因。黄岐商业步行街所在地原来是一家濒临倒闭的工厂，由于该地段位置优越，黄岐政府出于盘活资产的考虑，于是将它出售给黄岐商业中心的发展商开发。据说正在筹划中的石龙商业步行街也是出于同一原因。
省去了拆迁费用，企业可顺利转制，对于此类项目，政府往往会给予政策、土地出让价格方面的大力扶持。据透露，本来黄岐商业中心申报名称的时候，定名为“黄岐商业步行街”，后经专家的提议，黄岐政府干脆把它改为“黄岐商业中心”；而为了使南城富民步行街成为该区的旅游景观，东莞市政府部门也抛出了许多优惠，据说该步行街在具体招商方案尚未出台前，登记预计铺位的商家已超过步行街所提供的铺位。政府的护驾不仅替投资者降低了投资风险，也为今后步行街的发展前景设计了良好的开端。
步行街宜以文化造差异
地产商在珠三角进行的步行街改造运动，有望加速二、三级城市的商业整体规划，并分担政府的财政压力。但受地产商自身利益的驱动，这种改造易流于商业物业的单一开发。专家提醒，地产商在建造步行街之初应有详细的整体开发计划，其中要包括交通配套以及如何与该地段的城市规划衔接、融合，如何与原有商圈形成互补。
广州市社科院教授黄长乐认为，一般80万人口可以支持一个购物中心，目前东莞的消费力难以支持１０条步行街。目前各地兴起的步行街，有不少是开发商的“无市造场”行为，要聚集人气，首先要在步行街的特色上做足文章。珠江恒昌房地产顾问有限公司副总经理张广忠指出，时装、鞋帽等商品缺乏内在的东西，它无法做到差异性与特色，单凭这些商品，很难做到步行街的独一无二。因此，开发商要加入人文、背景文化的因素，而不单纯是人造产物，否则所有的步行街都面目相同，对消费者而言，到东莞的步行街与在佛山没什么两样，那么这种“步行街热”就可能变成资源的重复建设。
张广忠举例说，同样是麦当劳与肯德基，其南京的店铺就是以江南民居为外壳，而北京的店铺则以京味文化做装饰，呈现出不同的地方背景与文化特色，表现了差异性。相比之下，珠三角的步行街太商业化，这与传统文化产业不发达有一定的关联。但有些地方模仿欧陆风情推出的步行街，也只是在一些建筑或表层的东西上相似，仅是一种视觉上的愉悦，而缺乏内在文化的东西，可以说只是一道街景。（消息来源：粤港信息日报 记者田爱丽 莫迟 萧曼平）
