2000年武汉中商集团和湖北国结集团投资设立“销品茂”管理有限公司，开始兴建中商一团结购物中心。该购物中心位于长江二桥头徐东路与武青三干道交叉处的东南角，交通十分便利。该项目占地80亩，整个建筑物为地上四层，地下一层，地下一层为4万平方米，其中1万平方米作为设备层，3万平方米为营业场所，地上每层为3万平方米；总营业面积为15万平方米。公司经营范围包括购物中 心、服务中心、会展中心，以物业管理为主，自营为辅，其经营业态包括百货公司、超市、专卖 店、影院、餐饮、娱乐、书店等。
区位环境分析
中商一团结购物中心位于徐东路黄金地段，紧临长江二桥、武汉市内环线上，是武昌、青山、汉口的交汇地带，长江二桥将该地区和武汉三镇有机连在一体，交通十分便利，在汽车30分钟的购物商团里，有占武汉市常住人口的50％以上。
该购物中心对面是徐东平价广场，有极好的扎堆效应，商业覆盖中南路、徐东路、和平大[道、武青干道等。周边是收人水乎较高的居民小区。
号称湖北科技第一村的和乎乡团结村，在徐东路投资6千万元兴建“好美佳建树超市”，国际知名的商业巨头麦德龙也在此地安营扎寨，这将极大地刺激此地经济的更快发展。它和中商一团结购物中心构成极好的商业辐射圈。
徐东路目前的发展趋势足可以代表武汉未来的商业发展趋势，目前家电的巨头纷纷在此开]设专卖店，有科龙电器、美的集团、新科电器、LG电子、TCIJ电器等公司，还有五星级的徐东皇冠大酒店即将落成开业，极大1地凝聚了此地的人气。
商圈分析
所谓商团分析，就是经营者对影响商圈的人口结构、生活习惯、产业结构、交通状况、城市规划、商业氛围因素进行实地调查和分析，为选择店址，制定和调整经营策略提供依据。
1．武汉一团结购物中心的商圈分析
核心商圈。核心商圈是最接近购物中心并拥有高密度顾客群的区域，顾客光顾很方便，核心商圈顾客购买且一般占购物中心销售额的55％—70％。大致为车行15分钟路程内的居民消费者。
次级商圈。次级商团是位于核心商圈以外的邻近区域，顾客需花费一段时间才能到达，这部分商圈顾客应该占购物中心销售额的15％—25％。他们是车行15—30分钟路程的居民。
边际商圈。边际商圈位于次级商圈的外围，属于较远的辐射区域。他们的辐射区域较广，可以为武昌、汉口、汉阳和武汉周边的县市居民。
在中商一团结购物中心估计的商圈范围内，其服务对象，即顾客来源主要可分为三部分。
一是居住人口。指居住在 附近的常住人口，这部分人口具有一定的地城性，是核心商圈内基本顾客的主要来源。
二是工作人口。指工作地点在该购物中心附近的人口，这部分人口中不少利用上下班就近购买商品，他们是次级商圈基本顾客的主要来源。
三是流动人口。中商一团结购物中心处在徐东路和武青干道的交叉口，那里有极好的人气聚居，属于商业繁华地区。来此购物和体闲的流动人口很多，这部分人口是徐东广场主要顾客来源，是构成边缘 商因内顾客的基础。
2．客流量分析
20世纪90年代以来，商品供给不断丰富，武汉市居民对商品档次、品位的需求越来越高，消费者不断细化，市场逐步细分，人们不只满足于购物，更形成了对商业文化的追求，对品种齐全、管理先进、 品质优秀的连钡超市、购物中心更是情有独钟。
武汉居民喜欢周末、节假日消费，他们愿意享受购物的人气和休闲的环境。中商一团结购物中心所在的徐东路交通便利，旅游休闲环境良好，客流量比较大。
便利的交通条件和体闲式购物环境将能吸引大量的消费者。
3、商业环境分析
中商一团结购物中心三面临街，能见度比较好，而且周围没有较高的建筑物，外面可以做很好的广告招牌，从而为自身的形象做最佳的宣传展示。周围居民区比较集中，人气比较旺盛，商业竞争比较激烈，目前就有几家比较有势力的商(市)场雄居于此，如麦德隆、武商等。据悉家乐福、上海华联等也要来此投资。未来的徐东路将会是商家云集之地，形成所谓的扎堆效应。
经济政策环境分析
建设经营大型购物中心，需要政府及有关部门的大力支持。武汉投建中商一团结大型购物中心是武汉市接轨世界商业的新开端，它代表武汉商业在新时期的新方向，因此得到了武汉市和洪山区政府的大力支持。
武汉市是华中第一大都市，武汉为华中经济的枢纽，是全国重要的老工业城市，工业固定资产居全国大城市第四位，工商业与旅游业较为发达，工业方面尤以冶金、机械、纺织、食品、化工、电子、汽车制造业而闻名。
武汉消费品市场繁荣稳定。假日消费已成为人们用来旅游、休闲、购物、娱乐消费的大好时机，同时假日消费也给交通、旅社、餐馆、零售商业带来了活跃而繁忙局面，带动着消费品市场销售的快速增长。2001年5月全市社会消费品零售总额实现48．79亿元，比上年同期增长12．4％，创武汉市历年同期最好水平。
政策环境看好，这为武汉的经济腾飞奠定了政策基础。各大零售集团的投资将为武汉的经济发展鼓足经济士气，为武汉的发展做出积极的贡献。
中商一团结购物中心的建立必将提高武汉商业的现代化国际化水平，为武汉的区域规划营造充足的商势团，同时也丰富了武汉的文化环境，较好地厚实了武汉这个大都市的文化底蕴。
人文环境分析
武汉市高校云集，大学规模仅次于北京、上海，有丰富的教育资源、科技成果，以及大量高素质的人才，它们为武汉的经济发展提供大量高素质的人才。
第五次人口普查得出武汉市总人口达831．26万，其中城区人口超过500万。武汉人口密集，其购买潜力巨大。国企改革风风火火，而且经济效益逐年递增，这极大地带动了武汉居民的投资消费，他们有了更多的个人可支配收入，在选择消费的时候他们偏向选择休闲轻松的购物环境，有统计资料显示，武汉的高收入阶层占武汉居民的比例在攀升。
投资风险分析
用于广告和展示的公共空间的面积增加了，大约增加55％，有的购物中心总收入的50％来自广告及展示空间的增加。其他增加的收入包括停车场的收费，因为商场的顾客流量提高了50％，有的购物中心客流每月达50万人次。购物中心进行重整时，大部分业者不会让购物中心停止营业，大都是边调整边营业，好处是商店可以继续营业有收入，而消费者也可以有休闲逛街的地方，且购物中心只要进驻商店已有一半以上，业者也不需再去辛苦地寻找入租者。
大型购物中心改善和整修的部分主要有开放空间加大，增加采光，装设新的信号装置如方向指示和停车指示讯号，引进专为餐饮店设计的空调，增设电子计算机系统，保持卖场的动线顺畅、在门口装设新的安全警卫系统，提供额外通往停车场的通道等以方便消费者。
大型购物中心应该突出自身的经营特色，如美国购物中心的外形简朴，欧洲的更加现代化，亚洲地区如马来西亚的更重娱乐性，比如把店堂造成“绿野仙踪”的神话氛围等等。总之，购物中心的设计要适应当地居民的不同需求，才能最大限度地赢得顾客。
由于未来的不确定性，一个大型购物中心失去竞争力往往由于硬体设计不良、实体功能过时、顾客需求改变等原因。
成功的购物中心设计，须将每个进驻商店的整体及视觉效果展现出来，一般让经营乎稳的商店在整个商场的两端，较新潮的商店在中间。购物中心的人口处及停车场的入口处要加强灯光照明。
武汉市的商业竞争环境也在发生变化。近5年来，规划逐步实 施，老新城区各类商品市场的建 设使城市大流通功能日益发挥。 从1994年到1999年，全市各类商业网点从914万个增加到122万个；全市各类商品市场从385个增加到612个；全市商业街从10余条综合性街道发展到有精品街、品牌街、电子街、美食街等众多专业商业街和中山大道商业景观街、江汉路商业文明(步行)街等特色商业街。近十几年来，武汉企业改革逐步由经营形式的改革向产权制度改革深入，由单一商品经营向资本运营转变。1986年，武汉商场在国内商界率先进行股份制改造，并成为中国第一家商业企业上市公司。中南商业大楼、汉阳商场等一大批企业相继进行股份制改造，也先后挂牌上市。名牌企业采取收购股权和托管、连锁等经营方式，调整了企业组织结构和经营结构，扩大了名店效应。中商集团徐东平价超市、武汉华联超市、中百集团仓储商场、佰汇、家乐福等国内外20余家大型超级市场和仓储式商场如雨后春笋破土而出，竞相开张。当代国际零售业流行的新型业态风靡江城，武汉商界让人耳目一新。
同时，武汉出现了跨地区、跨行业的商业联合，如南(广东)资北上、北(北京)资南下、东(上海)资西进和外资投入的竞逐局面。武汉商场、中南商场、汉阳商场、中心百货、王府井、佳丽、家乐福、麦德隆等的存在，使武汉的商业竞争异常激烈。
基于以上分析，中商一团结购物中心无疑存在投资的风险性问题，中商一团结购物中心的投资者的投资宗旨是要建成武汉市最大的、功能最齐全的一流购物中心，其经营的方式以物业管理为主，以自营为辅，但对于其营业面积能否预期顺利招租，各项目目录及税费政策的变化，使购物中心存在诸多的不确定性。由于该项目的经营范围受招商客户经营范围的影响，它的具体业态设计及经营规模也隐含不稳定性。
由于消费者消费观念和消费需求是经常变化的，目前的市场预测可能并不能代表未来的预期消费，所以中商一团结购物中心一定要做好恰当的市场预测，时刻关注消费需求的变化，并采取适当的应变之策。
(作者单位：武汉科技大学 陈涛 陈红克)
