投资4亿美元的正大广场尚未开业,虹桥乐园、长峰商城等购物中心 Shopping Mall,又称"销品茂")又已动工建设……购物中心现已成为上海新一轮商业投资的热点。据了解,明确将在今后3年里建成的购物中心,已达近10座,这还不包括规划尚未明朗的部分项目。而专家认为,上海购物中心的市场容量,3、5年内也就10、20多座。因此,若购物中心的建设在不长时间里达到甚至超过理论限制,很难说形成的是泡沫还是商机。
保守估计3年建10座
按照各个项目的进度计划,今年下半年至明年,上海将迎来购物中心开业的第一轮冲击波。今年7月18日,正大广场中的大卖场--莲花超市将开业,预计整个购物中心开业要到今年10月。正大广场有地下3层和地上10层,总建筑面积达24万平方米,其中租用面积为12万平方米。投资正大广场的正大集团,希望该购物中心开业前3年每年收入达到4000万美元,7-10年后收回全部投资。
今年6月底,上海港虹实业发展有限公司宣布,将在上海虹桥开发区兴建亚洲最大的多功能购物中心--虹桥购物乐园,并预定于今冬明春局部开业。据介绍,已经全面开工建设的虹桥购物乐园,坐落于吴中路、虹井路口,项目建筑面积达33万平方米,总投资金额为15亿元人民币。
在静安寺,总投资约9亿元,面积近9万平方米的九百城市广场目前已经结构封顶,正在进行内部设备安装,该购物中心预计将于年内竣工,明年将正式营业。
位于中山公园商圈的长峰商城,目前已经动工建设,该项目地上有58层,高达239米。按规划,其商场部分为地下2层和地上7层,商业建筑面积为22万平方米,专卖店门面多达550家,还设计有8个厅1050座的电影院；此外,长峰商城地下3-4层为停车库,地上8-12层为会展中心,12-27层为办公楼,28-58层为酒店。长峰商城总投资16-18亿元,预计于2005年建成,开发商为民营的上海长峰房地产开发有限公司。
此外,据了解,上海规划或筹建中的购物中心还有多家,分别位于浦东龙阳路地铁站附近、北新泾地区、南京西路协和广场、四川北路等。上海几家大型商业零售公司,以及一些外资零售业巨头,也在规划建设自己的购物中心。消息灵通人士透露,在上海,甚至有人在规划100万平方米的超大型购物中心！
所以,到2005年,上海的购物中心数量,10家实在是一个保守的估计。
催生泡沫还是打造商机
开业在即的正大广场准备施行一项穿梭巴士计划:耗资1600多万元在上海市设立10条免费巴士线路,再加上正大集团名下易初莲花原有的10条线路,20条线路的巴士穿梭运送顾客,而这些巴士的起点站,许多就在上海的传统商业区,甚至就在竞争对手的店门口:徐家汇、南京西路梅龙镇广场、淮海中路西藏路、古北新区家乐福、新客站……尚未开张,顾客争夺战就已经打到家门口,购物中心未来竞争的激烈程度,可想而知。
上海财经大学教授、中国商业经济学会理事晁钢令说,购物中心的英文名有两种:Shopping Mall和Shopping Center,确切的英文名应为Shopping Mall,指的是一个巨型商业群（至少10万平方米以上）,并由同一空间封闭起来,而Shopping Center则是指一般的商厦。在国外,Mall有"林荫道"的意思,也可译为购物人行道,南方商城、港汇广场、梅陇镇广场等只可以算是准购物中心。因此,上海目前的购物中心或"准购物中心",其实已有少量。
晁钢令认为,Shopping Mall购物中心是城市发展到一定程度的产物,其形成在很大程度上与人们居住习惯的变化有关:生活水平提高后,居住会扩散,从而必然使商业形态发生变化。而在居住相对密集时,一般会以都市中心集聚性商业为特征,这也是上海目前商业的情形。未来,上海购物中心的发展,有可能遇到两个问题:一是在市中心区域集聚这么多的购物中心是否适当?现在,上海的人口在向城郊结合部离心,所以,市中心的商业效益呈递减趋势,像购物中心这种规模巨大,动辄10亿以上的投资项目,以后回报怎么办?因此,一个购物中心在立项之前,应该充分而理性地调研、测算清楚:是否有支撑这种商业形式的足够的顾客群?他们在什么地方?购买力有多少?二是必须看到上海商业经营形态变化的大趋势,购物中心能否成为主流业态?
经验表明,人均GDP达到5000-7000美元,大量世界名牌才能被接受。上海的人均GDP去年已突破4500美元,预计到2007年可达7500美元,所以,购物中心必定能够逐渐成为商业主流。但是,一方面,新业态的出现和成长,必然会伴随着老业态的淘汰和萎缩,如此,新业态才能得到发展空间,不致因市场容量有限而造成"多杀多"的局面。至于购物中心的回报,要看它淘汰其他商业业态的数量,以及成为主流的速度；另一方面,其他竞争业态也在发展,如网上购物、专卖店、专业店、大卖场、主题商店、便利店、自动售货机等,这些业态可能会摊薄购物中心的收入与利润；但另一方面专卖店、专业店、大卖场、主题商店、百货公司、自动售货机也正是Shopping Mall购物中心的主要有机组成部分，故双方并不完全对立。
目前,上海人均商业面积已达到1平方米,而世界许多城市这个指标也仅1.2平方米；据上海市商委统计,2001年,上海商业实现社会消费品零售总额1861.3亿元,人均仅1万多元。所以,晁钢令担心,购物中心,特别是市中心的购物中心,如无大量中高档商品,则无法支持其投资回报,而目前的上海市民对这些商品的购买力还不够。
*当然,购物中心的投资回报还可通过另一种方式实现:房地产升值。正大、长峰、港虹等开发商,在购物中心附近都有相当的土地储备,或有住宅、酒店等项目。因此,购物中心本身可能不赚钱,但购物中心凝聚的人气使周围土地升值,亦能使开发商实现盈利。这就像迪斯尼乐园,能够带动整个地区的经济繁荣。
*购物中心的开发与周边的房地产开发有相互带动的滚动协同效应：
1） 购物中心可以拉动了周边的房产发展，购物中心为周边的房产开发商提供了完善的社区商业服务，有利于周边的房地产开发销售。2）而房产商在周边开发房产，也为购物中心带来大量的社区居民，为购物中心的发展提供了坚实基础。
友谊南方商城开业以来周边房产的价格也节节攀升，3年以来平均上涨的幅度达到了1000元。很多房地产商甚至将友谊南方商城直接放入房产广告中，作为一个卖点，以吸引购房者。
既要热闹又忌"扎堆"
即便上海商业的市场总量能够容纳,各个购物中心也仍然存在一个布局的问题。
购物中心的超大规模,决定了它一定必须在人流集中的热闹区域兴建。如长峰商城,其最大的特点是位于交通枢纽,本身就是一个立体式、无障碍、零距离换乘中心。长峰商城地下有东西向的地铁二号线,地上有南北向的轻轨明珠线,两条线路的进出口全部与购物中心联通,而公交、出租、私车、非机动车辆,各种交通在商城也一应俱全；虹桥乐园位于成熟的高档国际化住宅区,白领和高收入者集中,看那里餐厅的繁忙,就知道购物中心的生意不会差；正大广场位于陆家嘴的"嘴"上,交通条件差些,且位于办公区和景观旅游区,但正大想出了免费巴士、轮渡、滨江通道、陆家嘴办公楼联接走廊等主意。
上海财经大学印坤华教授认为,购物中心应建在城市的副中心,如上海的曹家渡、五角场、新客站不夜城、徐家汇、中山公园、宝山地区等,购物中心要有一定的辐射半径,有足够的消费能力为支撑。现在上海搞组团式开发,因此要选择副中心,特别是新兴的、商业还未配套的副中心。如果在原来商业很发达的地区建设购物中心,可能造成恶性竞争,自相残杀。
目前,规划中购物中心最接近的是静安寺与中山公园区域,印坤华教授认为,这里竞争因素不算大,因为中山公园附近有大量中档消费者,静安寺则有城市中心概念。而且,即使在同一区域,也可通过错位经营实现共同发展,如徐家汇地区,东方商厦卖名牌货,太平洋定位于年轻人,六百做大路货,汇金搞中高档商品,大家发展得都不错。
从上海的规划情况看,目前除个别地区外,上海购物中心的分布基本正常。购物中心可以建在市中心,但限于上海目前的经济和商业发展水平，故购物中心选址应在市、区级商业中心, 且不宜太多。但在海外，销品茂购物中心扎堆分布的现象却很多，在人口密集的东南亚国家尤其普遍，如菲律宾马尼拉的ORTIGAS商圈就密布着SM集团的SM MEGAMALL购物中心、嘉里集团的SHANGRILA PLAZA购物中心、EVER集团的EVER GOTESCO购物中心、STAR MALL购物中心、ROBINSONS 集团的ROBINSONS PLACE购物中心等5、6家大型销品茂，总商业面积超过100万平方米，但各大销品茂家家生意兴旺，而马尼拉的经济并不比上海发达。新加坡、泰国的曼谷、马来西亚的吉隆坡、日本东京、我国香港和台北的商业街上类似的销品茂购物中心扎堆分布的现象也很普遍。
目前上海的每个商业中心区域,购物中心一般为1、2个,最多不超过3个,如徐家汇,有港汇；南京西路已有梅陇镇广场、中信泰富、恒隆广场等3个大型商厦,加上九百城市广场,有4个大型购物场所 ；虹桥地区是有条件,但规划的购物中心有2、3个；陆家嘴将来会有1-2个购物中心,加上原来的新上海商业城,商业面积也不少。晁钢令教授认为,在市中心区域,单店20万平方米以上规模的超级摩尔购物中心数量不应超过10个,且分布要合理。
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适应消费水平提高和消费方式的变化,调整商业业态和经营形式。商业增加值预计年均增长8%,进出口商品贸易总额年均增长9.5%,2005年商贸流通业增加值占国内生产总值的比重达到8%。鼓励发展连锁商业等新业态,加快改造传统商业,提高商业科技含量,实现商业运营管理的信息化。加快组建国内营销网络,输出上海商业的优势业态、品牌和管理。发展大众化、特色化餐饮业。进一步调整商业布局结构,着力提升商业专业特色街经营功能,优化各类专业市场的布局,形成中心商业区、区域商业中心、社区商业中心和郊区城镇商业分层搭配、相互衔接的新体系。
