南方都市报 记者金杜
锁定商业地产
风起于萍末。
２０００年５月１７日，万达集团召开了一个他们后来称之为万达“遵义会议”的董事会会议，并决定要“两条腿走路”，一曰住宅地产，一曰商业地产。王健林选择商业地产理由是————住宅开发的方式是卖了房子收钱，品牌难以延续、资产难以增值。而建设ＭＡＬＬ这样的商业物业，一则可以出售获利，二则可以以出租或其他经营方式获得长期的利润回报。而实践证明，香港的几大地产巨头，无一不是将主要经营方向之一用于几十年来积攒的巨量商业物业，在经营过程中让资产成倍增长。
如何让这闪烁着理想色彩的“商业地产战略”落地？王健林深切的明白，这在实际操作中需要克服巨大的障碍。因为商业地产更重要的是经营，万达除了具备品牌优势外，在商业地产方面的经验和对商家的号召力几乎是零。于是，王健林想到了“借船出海”。
策略联盟开发
这是万达独创的订单商业地产开发模式———即预先与世界５００强企业签订联合发展协议，得到其租赁项目的承诺后才进入实质开发。目前万达正集中开发万达商业广场和ｓｈｏｐｐｉｎｇ—ｍａｌｌ两个系列产品，其中商业广场每个占地约１·５万平方米土地，
建筑面积在5万平方米左右，大多在城市中心地段，由超市、家具、专卖店等组合而成。另一系列ｓｈｏｐｐｉｎｇ—ｍａｌｌ每个占地大约５万平方米土地，建筑面积在10万平方米左右,由超市、 大洋百货、家具、专卖店等组合而成，一般在每个项目中有5个主力店。
这种“地产大鳄＋商业巨头”战略伙伴组合的营销模式好处显而易见：对于万达集团而言，与这种外资零售业巨头结伴而行，不仅转嫁了投资开发购物广场可能存在的风险，而且极大地提高了购物广场的知名度。此外，商业地产做到了强强联手，通过各种品牌组合，产生经营优势，有效控制了经营风险，增强了业主的投资信心。如有专家分析，长春购物广场年回报率１２％，８年即可收回投资，因此售价竞创下每平方米四万多元的天价。
捆绑营销模式
就这样，一个在业界看来多少带有些“乌托邦”色彩的“捆绑”营销模式，被大连万达坚韧不拔地开始在全国各地大批量的拷贝。目前，万达集团已和世界５００强企业沃尔玛、家乐福、百安居、欧倍德等签订了联合发展协议。而自２０００年６月以来，万达已与１６个城市达成了开发建设商业广场的协议。以后万达商业广场将以每年５～１０个的数量递增。从２００２年１１月开始，这些广场将陆续开业，到２００４年，将会有３０个以上冠以“万达”大名的商业广场或ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ在全国大中城市出现。
一切都按预定节拍有条不紊地进行！但系统进入微观的操作层面，长期潜伏在商业地产营销界的死穴就浮现了！
为什么是大连万达？
南方都市报 2003-03-02 10:43:41
■ 记者手记
“万达·沃尔玛”流血事件只是一个缩影！其故事的发生背景是————一场以ＭＡＬＬ为竞争主力的商业时代正以摧枯拉朽之势呼啸而来！
ＭＡＬＬ潮起
２００２年，抵挡不住造ＭＡＬＬ的诱惑，各路商业诸侯操持着不同的利器开始在ＭＡＬＬ的麦田里跑马圈地。据不完全统计，未来三年，珠三角将诞生１５个面积１０万—６０万平方米的ＭＡＬＬ。与此同时，这股造ＭＡＬＬ之风由南吹到北，华南ＭＡＬＬ副总黄海涛私下统计，目前，有２００多个面积在１０万平方米、动辄数十亿的资金投入的ＭＡＬＬ项目正在全国范围内上马。
对于第二轮造ＭＡＬＬ高潮，曾经缔造天河城辉煌的欧小卫认为，不能简单地斥之为“盲目跟风”。第一，其是时代发展的产物，是珠三角经济发展、城市发育和民生水平达到一定阶段的产物。第二，它是房地产业谋求转型的利益驱动行为。房地产目前已进入微利时代，不少房地产做成了“房地惨”，新的利润源在哪里？地产商发现还剩下商用物业这一块蛋糕。
投资风险
而曾先后捣腾过珠三角众多ＭＡＬＬ项目的专业策划人周颖舟认为，目前关键的问题是，民营资本同样对风险意识严重不足，对ＭＡＬＬ的复杂性和困难度认识严重不足。很多地产商完全是利益驱动，持一种短期投机心态，他们远没有意识到商业地产与住宅地产最大的区别是：不能进行滚动开发。而一个ＭＡＬＬ的设计牵涉到４万个零部件，生命周期很长，关键是你能等多久，能熬多久？
万达危机
在目前的商业地产营销界，大连万达因其独创的捆绑营销模式备受业界关注，也引来众多民间投资者蠢蠢欲动。但危机亦无处不在———大连万达目前迅速布局的多个项目其实都处于卖想象空间的阶段，实际操作中存在很多冲突未有解决，且能否经得起市场考验还有待时日考证。而在这个过程中，只要有一个项目开业出现危机，可能导致整个万达系在销售市场的全盘崩溃。
当然，作为商业地产的勇敢探索者，长春流血事件不过是万达长征路上的一个小插曲。但革命尚未成功，同志还需努力。我们期待在这番造ＭＡＬＬ的麦田里，大连万达能早日找到破解商业地产营销死穴的良方！
