在2011年，中国的商业地产将会出现新一轮的升温。商业地产的再度升温和国家房地产新政推出之后带来的一系列影响密切相关，因为住宅地产在目前阶段或者在未来的一段时间内，从生产到销售都会出现一个短期的低潮，那么大量的资金（房地产的资金、社会的资金）向哪个方向流动呢？我们已经看到，商业地产成为目前地产开发商和社会资金普遍追捧的一个新领域。

　　和几年以前相比，新一轮的商业地产开发会有新的变化和特点，这些因素对未来持续健康的发展会有重大的影响：

一是新一轮商业地产开发模式会不会发生大的变化？

　　城市综合体最近几年来成为商业地产开发的最佳模式，通过大连万达一段时间的快速成长，我们都感受到这一点。而城市综合体开发非常重要的竞争力在于住宅和商业地产的互动，由于销售和资金供应的问题，纯粹的商业地产开发很难实现资金短期内快速的周转，通过住宅地产和商业地产的对接，开发的资金通过住宅地产能够快速地实现变现，形成的资金沉淀来支撑商业地产的独立运作，实践证明这种方式是非常有效的。

　　在新一轮商业地产开发当中，这样的一种商业模式是否继续有效？我想可能会有一些变化，这个变化的核心实际上还是受国家住宅销售政策的影响，就是我们再开发这样的一个综合体，配套的住宅销售会不会因为国家的政策受到影响。这个影响肯定是存在的，特别是在一线城市，现在住宅的销售非常低迷，而且限购的政策实施起来也非常严格，特别是现在像北京这样的大城市。所以，在未来一段时间，城市综合体的模式是否能够继续有效地实现金融和地产的互动，这个问题我觉得非常值得我们去关注，特别是在一线城市。

　　当然，在二三线城市或者在三四线城市，由于住宅地产政策的松动和变化，城市综合体这种模式可能不会有这么大的影响，但是对于成熟的市场来讲，下一阶段商业地产开发的模式，我认为需要去认真关注和思考。

二是商业地产的买方或者需求方的变化。

　　从中国连锁百强的统计数据中，我们发现一个很重要的变化，就是2010年中国连锁百强开店的速度是五年以来速度最慢的一年，开店速度的下降意味着商家对于商业地产店铺的需求量在下降。当然，导致速度放慢的原因应该是比较复杂的，可能和房租的高涨有关，和企业的区域化发展策略有关，和企业的多元经营有关。无论什么原因，从趋势上来看，连锁企业开店的速度是有明显的放缓趋势，在2011年这样的趋势可能会延续。

　　所以，一方面现在大家都在热议和关注商业地产，在很多地区商业地产已经出现快速升温的现象，供应方面有了一个大的释放，但同时在需求方面，商业开拓的速度又在明显下降，这样一种供求的变化对于商业地产未来的开发可能会带来比较大的压力。

　　当然我们还要具体分析市场需求变化的结构性特点，比如从2010年连锁百强企业的发展来看，百货店的增长速度还是很快的，达到了18.5%，销售规模上涨了20%，而且百货店目前总体的经营状况也是健康、快速的。所以，虽然整体的增长速度有所变缓，但各个业态还是有差异的。

　　目前来看，奢侈品的销售对于百货的经营是非常重要的，我想奢侈品消费在一段时间内还会保持比较好的发展势头。虽然电子商务对整个市场有分流，但主要集中在家电、图书、中低端服装等品类，作为高端的服装体验式消费，百货的竞争力依然存在。所以，在网点的扩张方面，百货店在下一阶段可能还会保持相对强势的势头。

　　另外，我们也看到外资的零售企业在过去的一年，他们的开店速度和销售规模也保持了稳定的增长。长期来看，从外资零售市场开放到今天，外资零售企业和本土企业有一个很大的差别，就是外资企业每年的店铺增长和销售增长都非常得平稳，不温不火，不会有大的冒进，也不会有大的下降，而本土零售业的波动比较大。因此，对于商业地产来说，未来外资零售企业将依然会在其中扮演一个非常重要的支撑角色。三是投入资金和成本的问题。

　　国内商业地产开发的资金供应和成熟市场国家有很大的区别，我们商业地产资金的供应和资金的特性还是追求快投资、高回报，实现快速周转，和纯住宅地产的追求一致。可商业地产本身的金融属性是要求长期稳定、低回报，所以目前房地产开发供应的特点和商业地产本身的运作特点之间还存在着很大的不匹配，而且经过这么多年的探索和发展，房地产在金融资产链条上还是有很大的缺陷。未来如果没有住宅地产的支撑，商业地产的开发很可能又会走回之前走过的那些老路，就是开发商必须要把商业地产进行分割销售。但我们已经看到了分割销售带来的恶果，比如整理商业规划的问题、客流的问题，包括分割之后租金的价格问题，因为商铺的销售价格是偏高的，最后商家要承担和消化很大的租金转移成本。

　　商家需要的是合理租金和合理配置的商业网点，光有大的供应总量不行，所以我们有必要去担心在未来商业地产开发当中会不会再出现分割销售、房屋租金高涨、结构性供应不足的情况。

　　综合来看，在未来一段时间内，商业地产的热度肯定会起来，但现存的一些问题如果没有得到很好的解决，商业发展和地产开发不相协调，那么在新一轮的开发中，会看到新的问题重新爆发出来。对此，我们需要予以注意。

电子商务的发展

　　这两年我们看到了电子商务的蓬勃发展，100家百强连锁企业中有34家企业已经开办了自己的网上商店，这34家企业去年的销售规模约是30亿元。从开展网上零售的比例来讲是比较高的，已经达到1/3，但从销售规模来讲还是比较小，说明还是在一个起步的阶段。现在来看，实体连锁企业开展网上零售主要是集中在家电、百货这两个业态当中；从网上销售的产品来看，和整个B2C网上零售的特征是完全一致的，就是书、电器、服装，这些品类依然是网上零售的主体商品。

　　现在大家有一个共识，就是实体连锁企业开展网上零售比纯粹的网上零售商具有天然的优势，在美国和英国，前十大网上零售商有六家来自于传统的零售企业开办的网上商店。除了商品、物流网络等优势，实体零售企业还有品牌的优势，网购市场目前有很多不规范现象，其中网络欺诈是最突出的一个问题，而实体连锁有品牌优势，有那么多实体店矗立在消费者身边，能保证服务和信任感。

　　从最近一段时间实体连锁企业做网络零售的实际经验来看，大家逐渐得出一个相对的共识，就是实体连锁企业开展网上零售还是要独立运作。我们有品牌、物流等资源，为什么还要独立运作？首先，目前做得成功的企业都是独立运作的，其中自然有一些道理。像美国、英国的网上零售，他们做得非常成功，很大的原因是他们有自有品牌的商品，自有商品在他们的商品结构中占了重要的比例，没有自有品牌，你的产品和厂家的产品一样在网上销售，价格优势会很弱。

　　目前国内零售企业还不具备自有品牌的优势，所以这对于我们未来依托现有的商品网络开展网上销售是一个比较大的瓶颈和挑战。另外，网上零售物流分拣的方式和我们现有的配送中心配送到店铺的方式有很大的区别，网购分拣的要求更高，我们现有系统并不能马上有效地支撑网络零售。当然，网点密度高的小型终端的价值依然很大，可为顾客提货提供便利。

　　现有的商品配备、物流资源并不能马上转化为支撑网上零售的一个有力基础，所以，要独立运作、独立设立品牌和产品线、独立配送（或外包给第三方）。实体零售企业要先了解和认知与网络零售的差异，然后找准角度，并给予较大的投入，进军网上零售，因为网购是必然趋势，我们无法忽略它。

行业的并购重组

　　行业的并购重组也是2011年一个主要的趋势和问题。当然，并购以往也有，如银泰、华润、海航等，过去一段时间在产业并购方面非常活跃，2011年产业并购的势头有加速的趋势。尽管外资零售企业的并购案例不多，但是并购的体量都比较大，下一阶段我想外资零售的并购还会继续。总体来说，产业并购会不断深化，或者说频率会更加频繁。

　　同时，我也看到私募基金对行业的投资，而且他们关注的企业主要是准IPO企业，即两三年内能够上市的企业，这是比较主流的现象。另外，最近我们看到，产业资本和金融资本有融合的迹象，产业资本后面金融资本的参与和支撑，产业资本相对比较谨慎和缓慢，结合后有效地解决双方的不足，这样就会加速并购的过程。

　　对卖方（零售企业）而言，当前经营成本和风险持续扩大，尤其是人工成本、房租成本、规范性成本（如零售关系、通道费用、食品安全等）等的上涨，让这些在一线打拼的零售企业颇感压力，从而开始重新思考发展的机会和空间，或者企业相互联合，或者出售，进行产业整合或资本融合，以此寻找到更多的突破口。

　　作者系中国连锁经营协会秘书长；本文根据其在2011联商网十周年大会上的演讲整理。