目前，随着大中城市对城市综合体及购物中心业态的竞相追逐，以及对竞争客流的争夺，传统百货店也开始在传统经营品类之外不断引进新的经营项目，或者直接扩大建筑面积，进而增加完善经营品项。

　　单体百货店的体量越来越大，经营项目越来越丰富，所以，招商的重点除了继续增加新品牌以填充面积之外，更重要的方面便是对于增加客流量、满足顾客饮食休闲需求的品类(如餐饮、影院等)的招商布局。在二线城市次级商圈及经济实力较强、对外开放程度较高的县级城市，新型百货店越来越趋向于小型购物中心业态。笔者结合自身门店(经济百强县中高档百货店，经营面积4.5万平米)近两年的经营调整情况，简要分析当前百货店内租赁项目的情况。

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　　上面所讲的新经营项目多数是采取租赁经营方式经营，包括餐饮、影院、健身、专业电器、书城、家居生活馆、电玩、KTV、儿童游乐场、柜台银行/自助银行、洗衣店、美发、美容美体、首饰钟表维修、撩裤脚、修鞋屋、美甲、房产展示、艺术品展示、车展等。除现有百货店内品类配套项目(如首饰钟表维修、修鞋屋、撩裤脚、自助银行等)外，比较适合百货店调整时新增的品类主要有餐饮、美容美体、洗衣店、美发等，如果经营面积允许，影院、健身、专业电器等项目也是重要的选择项。通过吸引租赁项目，不仅可以获得租金溢价，甚至在一些品类布局紧凑合理的门店，仅以租赁项目租金收入一项便可冲抵整体经营物业的租金支付。

　　结合不同租赁品类在满足顾客消费需求方面的差异性，并考虑到尽可能多地为百货店吸引客流量，在百货店统一规划布局之时，应该把租赁项目一同规划入内，以保持整体布局的科学合理。

　　下面将租赁品类的配套位置需求简要列出，以作参考。

　　餐饮：这是百货店租赁类最大的一项，也是最符合百货店对客流量需求的一项。可分为中餐、西餐和休闲类，西餐一般是国际知名连锁品牌，如肯德基、麦当劳、必胜客、德克士等;中餐包括美食广场、主题餐厅、快餐店等;休闲类以冰淇淋、水吧等为主。西餐一般在一楼，或者一楼加二楼的复式形式，中餐依照“瀑布理论”，应往百货店顶层安排，这主要是将客流往顶层吸引的需要，弥补顶层经营百货类顾客少的不利态势，进而提高顶层的效益产出，顾客就餐完毕，也可以顺势到下面各层走动购物，从而为百货类提供客流量。

　　百货店各品类的配套经营项目：如洗衣店，应在一楼朝向停车场方向，主要是方便顾客起见;美容美体，此类项目的顾客以中年女性为主，而且强调隐秘性，可以在女装区寻找不适合做柜台的不醒目位置经营，这样既可以合理利用空间，也可以满足项目经营需要;美甲，主要是年轻女性顾客为主，在少淑女装区较为适合;撩裤脚，以男裤修改为主，安排在男装区;修鞋屋，以修鞋为主，安排在鞋区;首饰钟表维修，以维修黄金首饰、钟表为主，安排在珠宝钟表区。

　　银行：在一楼外围，或者在正门里侧二道门处，一定要是顾客可以轻易看到的位置。

　　儿童游乐场：分为室内型与室外型，室内型的儿童游乐场需要与儿童区结合，室外型的儿童游乐场一般位于广场处，因为儿童游乐场设施设备较大，且消费有一定的季节性(春夏季客流较多，秋冬季可能需要撤掉)，但是，同时还需要考虑广场的停车需要。

　　专业电器：如果百货店缺少家电类产品经营能力，可以考虑引进大型专业连锁电器公司，如苏宁电器、国美电器、宏图三胞等。

　　书城：一般在经济实力较强的区域开店，否则很难持续经营下去。

　　家居生活馆：随着城市生活越来越精致，消费者对于家庭氛围的营造越来越关注，高档家居类产品越来越受青睐，百货店可以建立艺术化商品丰富的家居生活广场，吸引顾客购买。

　　KTV：独立性较强，与百货店营业时间错位，经营面积需求大，需要额外的经营空间，所以与百货店要有所区分。

　　影院：需要较大经营面积，营业时间较独立，单独入口，顶层适合，需要单独的直梯。

　　健身：需要较大经营面积，单独入口，顶层适合，需要单独的直梯。

　　电玩：需要较大经营面积，单独入口，顶层适合。

　　房产展示：可在入口、中厅、门厅、电梯口处等进行宣传展示，或者沙盘展示。

　　车展：适合店内大厅或者店外广场举办，车展期间可以举行文化性演出，吸引人气。

　　艺术品展示：此类产品面积大，一般是悬挂式陈列，可安排在不易制作柜台的临主通道墙体，或者顾客可以看到的消防通道墙体上。

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　　目前，一些著名的大型餐饮类、影院类等品牌公司看到百货店的这种发展趋势，纷纷加入连锁百货店的扩张中，双方进行战略合作。它们与百货店的连锁发展同步进行，追随百货店连锁化发展，进而逐步形成一定的标准化连锁发展模式。百货店在选择租赁类供应商时也应着眼于这种有实力、管理规范的大型连锁公司合作，确保整体经营能力可以持续增强。建立战略合作伙伴，这是连锁总部间合作的一项重要内容，有益于双方的共同发展。

　　当租赁合作意向确定后，合同政策洽谈便是最重要的内容，而租金谈判又是其中最关键的一项。一个恰当的租金水平不仅可以满足合作方的需求，能够确保其长期经营下去，而且能够最大程度地使百货店获取租金收益。租金洽谈的高低既取决于现有经营区域的租金水平，也受到百货店自身经营效益(主要是客流量大小、客群收入与客群消费观念)的影响，此外，还会受到谈判能力的制约。一般情况下，上述影响因素与租金溢价高低是正相关关系。总之，最大程度地提高租金溢价水平将能够最大化冲抵整体物业成本。

　　租期也是谈判中重要的内容。不同品类的租期一般是有规定的，这主要着眼于以后的调整及后期合同结束后续约时的租金增加以及合作方投入与收益的考虑。除此之外，合同洽谈的具体内容规定主要是物业施工归属，如水、电、暖、气以及租赁项目室内装饰装修需求与百货店相应品类区域的衔接等等的细节问题，也是谈判的重点方面，而且这也是租赁项目能否早日按时开业的最为重要的工作内容。

　　租赁项目引进来之后，需要对其正常的经营进行运营维护与监管，包括对其人员、商品、营销、环境卫生、安全等的管理考核与综合促进。尤其是餐饮类，在目前国家及消费者非常重视食品安全的情况下，如果租赁餐饮项目发生了食品安全事件，同样会影响到百货店的声誉，毕竟，它是在你的地方经营，出了问题，你是脱不了干系的。所以，对餐饮等的日常监管便需要一整套完善的工作流程，确保一切工作都是按照百货店的工作要求开展。

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　　新开百货店在前期规划的时候应该事先就考虑今后的发展方向，提前做好规划，全面考量百货店可经营面积、各品类比例关系、需引进租赁品项、预计租赁面积的租金收入等。后期进行门店调整，同样也需要努力完善自身的营业格局，研究商圈内顾客消费特点，充分满足消费者不断增加的多样消费需求，通过新品类的引进与丰富，获得更大的经济效益与更强的竞争力。