“苏州市地处长江三角洲中心地带，位于江苏省东南部，东临上海，南连浙江省嘉兴、湖州两市西傍太湖与无锡相接，北依长江；是距上海最近的中心城市，是长三角洲中接受上海核心辐射最强的城市，已成功地发展成为长三角洲都市圈的重要发展节点。

苏州市共有8488平方公里，其中市区面积1650平方公里，苏州市下辖5个县级市：张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市，7 个区：吴中区、相城区、沧浪区、平江区、金阊区、高新区和工业园区。其中，沧浪区、金阊区、平江区统被称为古城区，而张家港、常熟、太仓、昆山、吴江这五个县级市均进入全国百强县前十名。

苏州市城市GDP紧随北京、上海、广州之后，属于经济强市，有利于商业经济的繁荣和发展。在《GN中国城市综合竞争力评价指标体系》报告中，苏州市城市竞争力位居全国第六（含港澳台)，在江苏省辖市当中名列第一；是长江三角洲经济圈中重要的经济中心，苏南地区的工业中心。全市户籍总人口为637.66万人，是全国范围内人均产出最高的城市之一，2011年苏州市GDP为10507亿元。

苏州市受上海商业辐射强，城市消费与上海国际大都市接轨。城市人口增幅回落，总量保持稳定增加，人均可支配收入提高，消费能力较强。

今年，苏州市的人口增幅回落，但总量保持稳定增长。持续稳定增长的人均可支配收入，为消费者的购房、生活消费等提供了强有力的经济支撑；消费观念的改变，为商业地产发展和消费奠定了坚实的基础。虽然苏州市居民存储额在上升，但每年存储额比例呈下降趋势，代表居民生活水平的提升中，更多的余款是用于消费或投资。

　　

轻轨及快速环线建设引发苏州市房地产升级

　　轻轨路线增值九条，与城市发展的“T”形结构相契合，城市向东、向北发展趋势明显。

五大商圈

古城商圈（城中高档购物中心约33万平米）：

主要商业：

石路：新苏百货、石路国际、西城永捷（共约20万平米）；观前：人民商场、大洋百货、金鹰百货及街区中高档专卖店（共约10万平米）；南门：泰华商城东楼（约3万平米）。

短期内古城商圈将成为苏州市唯一一个顶级消费场所，但未来有可能随着园区世界级地标的推出，地位不断减弱，辐射城西的能力将大打折扣，不过，辐射其他区域仍然有自身的区位和集聚性优势。商圈内中高档商业体有金鹰、第一百货、金鹰百货、大洋百货、人民商场、泰华西楼、豫园商城、石路新苏天地、石路国际商城等，共约30万平米。

低档消费上。古城商圈在苏州市内的地位不可动摇，规模和业态的多样性是任何一区域商圈所难以媲美的。

城东商圈（城东中高档购物中心约100万平米）：

主要商业：

新天翔广场（约5万平米）、印象城（7万平米）苏州市中心/东方之门（30约万平米）、环球188(1万平米）、圆融时代广场（约35万平米）、华润项目（约10万平米）。

此商圈在苏州市占有不可替代的地位。高档商业体有圆融时代，未来将有东方之门（约10万平米）、苏州市中心（约14 平米）、凤凰生活文化广场（5万平米）等，高档购物中心未来总面积可达约55 平米。

城东商圈体量有限。由于东西跨度太大，集聚性不够，区域互动性弱，所以难以与市区抗衡。中高档商业体有印象城（约7万平米）、高扬国际（约5万平米）、天虹百货（约5万平米）、华润项目（约6万平米）、环球188（约1万平米）等，共约25万平米。

低档消费方面，城东商圈主要辐射本区域促使消费者就近消费，如联丰、斜塘、胜浦、跨塘等，难以与市区抗衡。

城西商圈（城西中高档购物中心约80-100万平米）：

主要商业：

绿宝广场（约10万平米）、狮山广场（待建约20-30万平米）、天都广场（约13万平米）、天虹百货（约3万平米）、永真商场（三个店约1.5万平米）。

城西商圈未来在体量上将远远大于市区，并且呈多样化。商圈呈线状均匀布点，符合区域的地域城市动线走向；区域交通优于市区，互动性强，容易截断城西去市区的中高消费客流。中高档商业体包括狮山购物广场（约20-30万平米）、绿宝广场（约10万平米）、美罗及泉屋（约13万平米）、高扬国际+合景领峰+时代广场共40-50万平米，共约90万平米。

低端消费上则主要拦截区域消费者就近消费，难以与市区抗衡，商业有马浜商业街、马涧、浒关等。

城南商圈（城南中高档购物中心约52万平米）：

主要商业：

新苏国际（约3.5万平米）、世贸运河城（约 30万平米）、亿象城（约8万平米）、南苏州市生活广场（约12万平米）。

城南商圈体量有限，难以市区及其他区域抗衡。中高档商业体有苏润中心（约8万平米）、新苏百货（约3万平米），共约11万平米。

低档消费上亦难以与市区抗衡，消费介于中档与低档之间，业态较为尴尬。主要商业体有南苏州市生活广场（约12万平米）、世茂运河城（约30万平米），还有就是越溪老镇商业。

城北商圈（城北中高档购物中心约43万平米）：

主要商业：

繁花中心（约18万平米）、中环百汇(约4万平米)、万达广场(约20万平米)。

城北商圈可以截留本区域部分客源，但难以与市区抗衡。中高档商业体有中环百汇（约5万平米）、繁华中心（约18万平米）万达广场（约15万平米），共约38万平米。

低端消费部分，业态分散且不集中，难以与市区抗衡，主要满足就近的消费者。商业有元和镇商业、渭塘、太平、北桥各镇的商业。