集庆门万达广场位于南京市建邺区，属商务住宅混合区，地处河西板块。综合体商业项目由江东中路、水西门大街、燕山路与福园街环绕，酒店、写字楼、住宅及底商项目紧临福园街南侧，整个综合体布局紧凑。万达广场所处商圈属南京市次级商圈，辐射范围低于新街口及夫子庙商圈，在南京市属于待发展商圈，周围人流量低于中心区域，部分小区目前在建。万达广场目前营业状况良好，在江东区域有着一定的商业影响力，其建造规模、业种、业态等在南京首屈一指。经营业态包括万千百货、金陵国际家居、沃尔玛超市、室内步行街及健身、影院、餐饮、电玩等，此外希尔顿大酒店与办公写字楼已运营，项目已形成一定的商业集聚效应，对周边生活具有一定的辐射力。目前广场外围配套设置正在完善，如社区底商项目装修、招商，地下过街通道的施工。从长期看，万达城市广场将成为江东板块的区级城市中心。

　　南京万达广场项目状况区位环境

　　位于河西板块，建邺区。属城市商业区强劲辐射圈内，城市综合体项目已逐渐成区域性商业中心。周边有大量住宅区，如万达西地、苏宁睿城(在建)等，含少量办公写字楼。大型居住区在本项目200米内。3公里路程可达奥体中心、南湖公园、清凉山公园、滨江公园、石头城、江心洲等会展旅游性公园。临大型交通枢纽，距二号线集庆门站200米距离。综合体东、西、北方向各有公交站点。

　　人流程度：室内步行街人流较多，万千百货及家居人流量一般。周边住宅入住率偏低，居住人口低于预期，消费者主要以年轻男女性为主，消费对象属中等层次。

　　交通情况：综合体东、西、北方向各有公交站点，交通站点多，辐射全市。距综合体项目不足100米，临城市主干道江东中路及城市次主干道水西门大街，交通状况良好，机动车可达性较好，拥堵较少。距新街口商圈不足15分钟。

　　城市规划：南京未来发展重心移向河西，基础配套设施已完备，属于位置较好的大型居住商务区，目前住房价格约1.8万/ 平方米，周边无工业企业，环境较好，属于未来城市重点发展区域。

　　经济环境：区域内有良好的产业支持，第三产业较为发达，形成了以中高档小区为主，商贸、百货、餐饮、娱乐、休闲为辅的城市生活圈。区域内人均收入高于市平均水平，消费者购买力适中。

　　万达广场SWOT状况优势

　　大连万达雄厚的资金实力是支撑万达广场的最大保证。企业团队运营状况良好，订单式发展及资金流滚模式保证了万达广场的快速拓展及运营。万达广场城市综合体项目已形成完备的规模和配套设施，建造规模、投资力度、业种业态齐全性等，在南京市场都是首屈一指的。其次，区位优势明显，通往新街口商圈及奥体中心十五分钟。

　　劣势：周边住宅小区处于建设之中的偏多，且部分小区入住率较低，限制了未来潜在客群的产生与市场的培育。自有品牌万千百货在本区域内优势不明显。商业地产回报周期远高于住宅地产，而万达广场综合体回报周期更长，需要5至10年时间或更长时间才能形成有效价值回报。

　　机会：南京大力开发河西板块，市行政部门已逐渐移向河西，同时，2014年青奥会将召开，对江东板块商业的刺激及住宅市场的繁荣起到了一定的效果。南京发展重心的转移对于万达广场来说，是一个蓬勃发展的契机。

　　威胁：万达城市综合体项目，以万千百货、家居、超市等为主力门店，同区域相同品类企业正逐步壮大，并呈扩张势头，如紧临金陵国际家居的金盛国际家居，其附带产业成为金陵国际家居竞争的最大威胁，江东中路华润苏果、苏宁电器分流了综合体内国美、沃尔玛的客流量。此外苏宁睿城，蓝瑟等住宅项目正在建设之中，部分分担了万达住宅项目的销售。在综合体1.5公里内，以低端定位的茂亚百货，以低价位争夺市场的欧尚发展势头猛烈。同时，国家对于地产行业的调控政策，都不利于万达继续扩大现有商业及住宅规模，现金流滚模式能否顺畅运行，现有万达广场城市综合体能否坚持长期低利润发展，将是考验其能否最终成功的关键。

　　万达广场发展思路

　　万达广场城市综合体已形成一定的规模效应，涵盖百货、餐饮、购物、娱乐、休闲、家居、酒店、写字楼及住宅等项目，带动了周边经济、社会生活。其中以万千百货、沃尔玛、金陵国际家居等为主力门店。整个项目资金投入较高，硬件设施在南京市场已处于高端。未来几年可不做硬件提档。万达广场同样存在一些问题。

　　部分主力店的尴尬处境：主力店发展势头一般，万千百货，定位不明确，客流量偏低，无论是顾客密度还是提袋率都很低，处于鸡肋状态。金陵国际家居临金盛国际家居，面临着成本与品牌的双重压力和竞争，金盛国际家居已形成一定的产业规模与品牌效应，金盛国际建材广场、陶瓷广场与家居在商圈板块内形成了很好的产业互动效应，在竞争上，金陵国际家居面临着极大的挑战。

　　广场外围细节化处理：目前在建地下通道，陆上有大型的自行车停车场，对综合体整体形象有一定的影响。广场面积较大，但吸引度偏低，广场中地标性建筑特色一般，建筑偏旧。在外围环境的细节把握上应该加大力度，如草坪的美化，广场的装饰与合理开发利用等。

　　万达以“一座万达广场，一个城市中心”为发展思路，综合体带动周边住宅发展，吸纳大量人流、顾客流，二者互相反哺，形成住宅、商务一体化的城市中心，在多座城市取得了成功。集庆门万达广场同样以此理念为发展方向，资金流滚模式有效推动其商业、住宅的合理、有效发展。但目前集庆门万达广场发展现状，不足以形成这一规模，万达西地有大量的空置房，苏宁睿城目前在建，客观上影响了社区商业的招商运营。在综合体带动住宅与住宅带动综合体两种发展思路上，运营者更倾向于以综合体项目先行，带动住宅的发展，增加客流。万达独特的资金流滚模式可以使其有效利用这一发展模式，但从市场发展现状及政府宏观调控政策来看，住宅适当前行带动综合体发展的模式更为实际和有效。
　　(来源：联商博客 作者：na_han)