纵观购物中心在世界各地的发展历史，不外乎三种发展模式，一种是土地资源有限、人口密度高，依托于发达的公共交通系统而建立的，以香港和日本为代表的亚洲模式;一种是在汽车拥有率极高、人口密度很低、国土面积广阔的国家地区，依托于高速公路，在几个城镇集聚的区域自然形成的，辐射面极为广泛，以美国为代表的北美模式;第三种是经过人为合理规划，在促进旧城改造方面扮演着重要角色，分布在大都市中心城区及周边区域，以英国为典型代表的欧洲模式。笔者选取了香港、日本、美国、英国这4个国家和地区典型的大型购物中心案例，并总结其成功的要素，希望能给国内的购物中心一些借鉴。

　　亚洲国家地区购物中心的发展现状

　　1.香港购物中心的发展状况

　　香港购物中心是非常典型的亚洲购物中心模式，即在土地面积有限、人口密度很高，依托于发达公共交通资源建立的购物中心，笔者调查了香港太古城中心等九个购物中心的案例，认为该地区购物中心的成功源于优越的地理位置、社会经济条件、物业本身素质等因素。

　　香港的各大购物中心都有自己的经营特色，它们对各自的市场定位准确，例如太古广场定位最为高档，因为金钟区是香港界于湾仔和中环之间最繁华的商业金融区，顾客的消费水平当然有别于其他地区;太古城中心位于港岛东太古城，是香港最早的现代化购物中心，顾客群是当地的居民和周围的办公族，其定位的特点是适合各类消费者的需要，商品线广;又一城与香港的著名大学相连，顾客中年轻人较多，又一城是这几间购物中心中最注重时尚的一个。

　　专卖店、专业店及各种餐饮业态在香港购物中心中充当重要角色，撑起香港购物中心，两者相辅相成，共同发展。大型购物中心以其整体的广告策划、公关活动、促销活动，为专业店、专卖店提供了发展的空间;而专业店、专卖店以其知名度、信誉为大型购物中心吸引了广泛的客源。

　　香港的购物中心有较强的休闲娱乐性。由于香港地价房价昂贵，同时香港的居住人口又极为稠密，人均居住面积小。人们工作之余在外休闲、娱乐的现象较为普遍。

　　购物中心跟城市的交通以及市政设施协调、配套，相互融合。香港的购物中心主要设在地铁的出口处等交通要道，并与城市的交通、周围的建筑相互融合。

　　总之，为了适应顾客的休闲和娱乐的需要，香港的购物中心突出了休闲娱乐功能，而且每家购物中心都力图创新，以吸引顾客的光临。例如，太古城中心开设了两间只容纳十六人的小型电影院，开业以来几乎每天都被开各种派对的顾客包场，顾客可以根据自己的需要组织活动，点播过去的老电影等等，节假日很多购物中心还会组织各式各样的活动，有些则组织一些文艺表演等。

　　2.日本购物中心的发展状况

　　在日本，大阪市率先发展起生态型购物中心，其中Namba Park工程是独具特色的生态购物中心，建筑面积达到三十多万平方米，建筑师设计了一个带有自然地貌特点的人造峡谷式的公园式购物中心，该峡谷的植物覆盖建筑二到八层，露天的坡道从二层逐渐走到八层，坡道两边可以进入不同层的商店、餐饮与娱乐场所，并有天桥连接峡谷两端。此绿色方案得到业主与当地政府的喜爱与批准。另外，大阪的心齐桥是全日本最大的购物中心，有多达几千间的商铺，货物应有尽有。

　　日本Kspiari mall是学习迪斯尼乐园将娱乐和购物融在一起的经验，Kspiari购物区，除了一百多家商店外，还有超宽银幕影院、流行乐队演奏免费交响乐、童话般乐园等。它楼上有CD专卖连锁店HMV、具有十八米高的大画面专门放映3D映像的TOKYO IMAX THEATER、游戏界顶级企业SEGA最新体验型电玩游乐场JOYPOLIS，以及隔邻的Tokyo Hands，与以空桥相联结的整栋全日本卖场面积最大的纪伊国屋书店，不难想见这座百货巨舰的庞大规模。至于引起轰动的高岛屋百货，除了拥有网罗三十多个化妆品品牌的巨型卖场之外，还在每个楼层散布了提供消费者歇脚休息兼用餐的“吃茶店”，这些店或是日本著名老铺，者是新引进的海外料理，几乎都是首次在东京内的百货公司亮相。另外十二到十四层的Restaurant Park集结了二十多家餐馆，是新宿地区规模最大的美食街，在这里的每间餐厅用餐都可一览新宿的繁华街景。每到周末，Kspiari mall能吸引近二十万购物兼娱乐的日本人，每年预计可接待九百万顾客，产生三亿美元的消费额。

　　3.亚洲国家地区购物中心发展趋势

　　亚洲地区购物中心主要以“大型仓储式超市”替代百货店作为主力店的发展趋势，重点突出休闲娱乐功能和商品成本优势。一般来说，其它门店的卖场开发商一般只拥有和经营一家购物中心。通常是以日用品卖场的开发商为主，主力店即为这些日用品卖场，另有少部分购物中心的主力店由百货公司承租，就是公共交通设施和各大火车、地铁站附近的地下商店街。其主要发展趋势如下：

　　在比较发达的亚洲国家和地区(如日本和香港)，火车和地铁是最普遍的交通运输方式，发挥着聚散场所的重要功能。

　　用来广告和展示的公共空间面积增加，吸引商场客流量。

　　购物中心进行重整时，大部分业者不会让购物中心停止营业，大都边调整边营业，商店可以继续营业持续创收，消费者也有休闲逛街的地方，且购物中心的进驻商店只要已有一半以上，业者也不需再去辛苦地寻找入租者。

　　购物中心改善和整修主要想加大开放空间、增加采光、装设新的信号装置等，如方向指示和停车指示讯号、引进专为餐饮店设计的空调、增设电子计算机系统、保持卖场的动线顺畅、在门口装设新的安全警卫系统、提供额外通往停车场的通道……以方便消费。

　　美国典型购物中心的发展现状

　　1.巨会山购物中心

　　巨会山购物中心位于美国德州河东新区，总投资高达十八亿元人民币，包括购物中心、酒店、写字楼和Townhouse，总建筑面积30万平方米，是美国华北地区档次品位最高、文化娱乐氛围最浓、景观绿化最优的，集文化娱乐、美食购物、休闲健身于一体的一站式大型主题购物公园。其主体空间由主力精品店、主题游乐园、环球美食中心、大型百货商店、品牌专卖店、中央步行街、室内广场、汽车展厅、屋顶花园等构成，强调体验、互动和娱乐购物一体化的消费方式，引导消费者体验都市时尚新生活。

　　巨会山购物中心打破了传统封闭商业空间，将美丽的室外景观、广阔的蓝天与人工建筑有机地结合在一起，给人一种在城市钢筋丛林中难得的特殊体验，同时设置生态中厅，引入热带园林，种植奇花异草，布置喷泉、假山、流水和室内大型瀑布，构筑立体园林空间，尽显体验式购物的乐趣。其成功的优势显而易见，具体体现在以下几个方面：

　　其建筑由资深人员策划设计，更符合人们购物的心理和生理需求，人们在购物之余，还可以充分享受购物环境，感受现代商业文明，体味人本商业文化，同时其特色景区、步行街、绿色休闲地带等配套休闲设施都给消费者带来了新式的体验和享受，极大地满足了消费者的内在需求。

　　靠近会展中心，会展中心举办的各种活动带来的人流加大了商业设施的需求，通过自身优质的服务和高质量的商业管理水平，并使用现代化的管理信息系统及时收集并与零售商分享最新的市场信息，以保证购物中心跟上并引领消费新潮流。办公、住宅和酒店定位高档人群，业主直接为商业设施带来优质的消费群，满足了美国不同层次、不同心理的一大批中产阶级和高收入消费群体的需求。

　　2.美国购物中心发展趋势

　　1)、革新与改建

　　据最新资料表明，当下美国的购物中心正流行改建热潮，例如现今改建旧购物中心的土地开发业者，比盖新购物中心的业者还多。造成这股改建潮流的来源是：美国大部分都市的土地都已饱和，很难找到新土地盖购物中心，同时购物中心主力的百货公司因近年来不景气，无法提供足够资金扩张新的购物中心，土地开发业者因此也无法独立开发新的购物中心。

　　此外，消费行为也在逐渐转变。现在消费者购物时会仔细计算并适量购买，诉求更好的物品、服务及娱乐的消费区。随着消费习惯和偏好的改变，“重新定位”已成为旧购物中心改建的第一考虑要点，旧购物中心花费许多时间在重新更换租约，让原本的定位淡化，重组核心商店，其频率远胜于建筑物的改变。

　　2)、推进废弃市中心的重生

　　随着零售业、批发业、金融、保险、房地产、办公等服务行业因郊区的低地价、低房租、低税收而移向郊区，大量经济活动逐步外迁，使郊区成为经济活动集聚的中心，而市中心区则失去了原有的丰厚财政税收源泉，导致经济萧条和衰退。这种大城市中心区衰退现象，在西欧和美国较为突出。

　　为了避免中心城区空心化趋势加剧，政府采取新的措施重新繁荣市中心，单独零售业是不可能承担这项任务的，综合使用型的购物中心被赋予了这一历史使命，在这些综合使用型的购物中心里，传统与特别的专卖店皆组合其中，并且加上了办公室、旅馆、休闲娱乐设施以及其他各种使用方式，吸引了许多重要的都市购物中心的市场区隔的族群，包含市中心区的上班族、访客，还有那些再度爱上城市生活并住在市中心者。许多的开发者正从事市中心区重新改建购物中心的工程，予以其新的生命，如Rouse公司在波士顿的Faneuil Hall以及Hahn公司在旧金山的Houston mall都是由被遗弃的市中心区重生的。

　　英国典型购物中心的发展现状

　　1.奥查德购物中心

　　1987年建成的英国奥查德购物中心是由一组旧建筑群改造而成的专卖店购物中心，位于市政厅辐射的两条街道和另外两条街道围合的梯形地段内，是中心商业街和市政厅的交接点，紧邻城市中心广场、市政厅下沉广场，附近有城市会堂和千年博物馆，该区域是名副其实的文化、商业和市政中心。

　　其大约有二十家商店围绕中心露天广场布置，经营项目包括时装店、专业店和手工艺品商店，还有小型百货商店、餐饮店、书店、音像店等，大多数是全国性的连锁商店。

　　购物中心与周围街道联系紧密，有三个主要出入口：向北穿过室内街和百货商店可达教堂街，向西通过露天入口连接利奥波德街，向南通过玻璃拱廊与法尔盖特步行商业街和城市中心广场相连，并一直延伸到市政厅南面的下沉喷泉广场。交通便捷，功能互补，反映了英国城市生活方式的精髓。英国购物中心明显有别于美国购物中心，其成功的最大原因是提供和满足了英国城市生活的休闲方式。

　　个性化的建筑形象。购物中心没有玻璃幕墙，只有坡屋顶、砖砌墙、精致的窗户、简单铺砌的地面、钢楼梯、玻璃雨罩和两层回廊。丰富的建筑轮廓和变化多样的空间既营造出古老的历史感，又为人们创造出了惬意舒适的生活氛围，给消费者极大的视觉冲击力。

　　保留和重建二十世纪以前的城市建筑，中心露天广场与周围的街道衔接紧密，成为原有街道恰到好处的延伸。玻璃拱廊是城市中心广场和步行街进入购物中心的过渡空间，内部广场和街道、拱廊形成连续多变的步行空间序列，体验感强烈，使广场真正成为城市公共空间的一个有机组成部分。

　　其体现了丰富多彩的城市生活场景——优雅、休闲、放松、节奏舒缓。不论是露天广场、室内街，还是玻璃拱廊，以人为中心的设计思想使人与街道、建筑之间形成了友好融洽的关系，消费者会不由自主地融入这个舞台，产生强烈的参与愿望，去体验这座充满活力的城市。玻璃拱廊的自然光增加了步行街的魅力，满足了人们对于日照的需要。在适宜的气候下，人们与阳光、空气、风、雨接触而亲近自然，回廊下的空间让步行者在雨季也能漫步，回廊上则是潜在的表演和观演空间。座椅和雕塑则对特有的空间感受和文化展示进行了最后的强化。

　　购物中心设立了标志性报时钟塔，每过一刻钟，钟塔上的大大小小的钟就开始次第敲响，奏响悦耳的旋律，打造了独有的核心竞争力，并折射出英国城市的进步，以及城市经济和社会生活、思想观念等方方面面的变化。

　　2.英国购物中心发展趋势

　　1)、休闲与餐饮娱乐化

　　过去五年之中，英国新购物中心开发案中大部分包括了主要的娱乐设施(电影院、保龄球场、宾果猜奖与夜总会)。如今非购物类业态的百分比则升至38%，大部分新购物中心在美食街、美食中心抑或是独立的贩售亭或独立单位中建设了数量可观的餐厅、咖啡厅，大型娱乐设施和公共活动场所的增加，越来越受到消费者的青睐。

　　2)、从零售园区到购物园区

　　零售园区(郊区购物中心拥有大量平面户外停车空间与许多大型工厂式架构的零售单位)原始的使用目的是为电器、DIY与家具零售业者所开发的。然而现在许多营运单位则代以折扣流行连锁店、玩具、儿童服饰、运动用品等业者，使整个计划转为更近似购物中心的架构。

　　3)、大城市商业中心复兴

　　同美国一样，随着郊区城市的繁荣，英国也出现了中心城市空心化的问题。但在政府开发案总量管制下，许多购物中心开发规划在市镇商业区当中，其中大部分都在大城市，如伯明翰、利物浦、诺丁汉、布里斯托。例如在主要市镇开业的南汉普敦West Quay购物中心和在Reading市的The Oracle购物中心。

　　发达国家地区购物中心成功经验总结

　　综合前面所阐述的发达国家和地区购物中心的现状以及发展趋势，我们可以清楚地看到他们成功的内在原因，主要有以下几点：

　　1.郊区城市化进程是购物中心产生和发展的宏观背景

　　纵观购物中心的发展轨迹，其启蒙及快速发展阶段都处在郊区城市化进程的宏观背景下。城市增长存在一个极限，城市化发展到一定阶段必然走向扩散，扩散的结果是城市郊区化和郊区城市化。城市郊区化进程就是大城市向周边发展，是城市向郊外的推移、扩大和延伸的过程，表现为城市人口、工业、商业等产业逐渐由内向外的迁移过程。其典型标志是城市中心区的人口出现绝对量下降，伴随着中心城区制造业、商贸向郊区扩散，同时郊区向城市化发展。

　　在城市郊区化的进程中，一方面郊区人口的增加势必引起消费需求的增加，引发零售业态向郊区的转移;另一方面，郊区大面积的廉价土地为购物中心提供了宽松、理想的设计和建设条件，人口和产业的集聚为购物中心提供了基础消费支撑。正是基于供需两方面都成熟的条件，能够满足一站式综合化需求，并具有宽敞的购物空间和充足停车场的购物中心才能快速成长起来。

　　2.发达的交通系统和汽车的广泛普及是购物中心发展的重要因素

　　购物中心经营不仅仅靠基础商圈支撑，它必须以连缘商圈、异地商圈为基础，波及面达四十分钟到八十分钟的汽车行程的巨大商圈，才能构成它的生存条件。由于购物中心发展初期，大都设置在城郊结合处，而购物中心一般占地面积和经营规模都比较大，投资期限比较长，业态组合相对更综合化，这些特征决定了它的服务对象和辐射范围要求广泛，才足以维持运营。因此交通的高度发达以及汽车的广泛普及是购物中心发展的必要因素。

　　3.收入水平的提高引发的需求结构的转变是购物中心得以生存的根本前提

　　根据零售业态发展的经验，当地区人均GDP达到一定阶段时，人们就会要求高品质的物质生活，该地区的居民消费水准和消费行为将呈现多元化的趋势，各种商业业态有其特定消费群体，满足他们的特定需求。当人们的需求发生转变之后，以前的商业形式就需要改变，更高级更崭新的商业形式将应运而生。

　　收入水平的提高是购物中心得以生存的根本前提，需求结构的转变是购物中心成功超越其他商业业态的重要原因。美国在人均GDP为9000多美元、亚洲为3000~4000美元时，消费需求结构开始发生变化，一般的商业业态如仓储式商场、百货等就不能完全满足他们的需求。以营造“购物中休闲”和“休闲中购物”氛围为特色的购物中心则脱颖而出，成为人们需求的新亮点。

　　4.购物中心的发展和城市建设的互动提供了基础

　　购物中心的发展轨迹是与旧城改造和新城建设融合在一起的。从城市和区域整体协同发展的角度来看，购物中心不是孤立存在的，它应在综合考虑城市的区位功能性质、发展前景等因素的基础上，从城市发展战略、规划布局结构中定位，并与交通运输网络的发展相呼应，是城市人口疏散和商业服务设施现代化的工具。

　　作为人口密集城市的居住用地的主要发展方向，合理布局购物中心往往形成对城市中心的反磁力：一方面，购物中心以优越舒适的购物环境、方便多样的商品与服务、便捷通畅的行车和停车条件，吸引着大量的消费者，减轻市区人口和交通的压力，并使市郊居住区更具魅力，从而达到疏散市区人口和开发新区的目标;另一方面，它促进了旧城重生，购物中心自身培育了稳固的消费群体，成为城市乃至区域商业网路体系中的重要一环。