最近几年，津工超市一直通过各种实践和研究论证我们做社区市场的定位正确与否，这些都涉及到对社区商业商机的研究。以下是我们得出的六个方面的结论。

　　一是人口结构变化带来的商机。

　　人口结构变化主要表现在两方面：第一城市人口的迅速增加，这意味着大量的分散居住在农村里的人口开始转向城镇里集中居住，这样使社区人口规模和集中化程度都在提高，必然给社区商业带来机会。第二是老龄人口的迅速增加，中国老龄化速度全世界第一。天津老年人口176万，十年之后要增加100万，达到270多万。我们认为老龄化肯定会催生社区居家养老产业。这种老龄化会加快日常生活消费回归社区，是社区商业的拐点。居家养老的产业化之路应该怎么走，我们现在还在探索，但是我们已经找到了一个切入点，就是要想法让老年人有钱。

　　二是社区定位变化带来的商机。

　　社区是城市的基础，过去几十年社区的定位有很浓厚的政治色彩，从2006开始，社区定位开始向民生定位、经济内涵变化。许多行业都觉得将来社区会大有作为，前些年天津有许多“进社区”，比如邮政进社区、早餐进社区、洗染进社区等，在社区建亭子、弄早餐车，但最终都以失败告终。失败原因是这些项目都属于常往项目，单独运营这些项目的收入抵补不了成本。津工超市这些年在总结了许多“进社区”企业教训基础上形成了社区一站式服务的定位，以零售和服务两个板块推动社区思路的进展，总体上效果还是不错的。

　　三是城市成本上升带来的商机。

　　城市各项成本上升是一个不可逆转的趋势，这种趋势会迫使社区商业业态调整，大卖场迁出，社区店进城。五年以前，我们的门店每平米租金1.2元，现在是2.6元，我们预计五年之后门店租金和员工工资可能都要翻一番。这样的速度企业最不能承受的就是大卖场。社区店的最大优势是便利，便利的含义就是变字当头、利在其中，只要我们能够把变字文章做充足，肯定能够有利润。举个例子，我们有一个服务项目是代收司机交通违章罚款，去年一年70多万个司机在店里交罚款，手续费对我们来说是微乎其微的收入，但是70多万司机每个人进店交完罚款以后的客单是15块钱，给我们带来一千万销售额，而且买的都是像香烟这样高毛利的商品，远比手续费高得多。我们现在每天能卖一万多张火车票，有一万多人进店买票。这些便利项目对我们做社区商业的来说都会带来收入。我们要想在社区市场里发展不能靠别人，需要靠企业自己的独立生存发展能力。

　　津工超市过去五年成本增长速度也是很快的，从2007-2011年五年的时间，门店租金平均年增长22%，人工成本年均增长27%，税收年均增长38%，利润年均增长21%。大家从这些数据中可以看到我们在社区里的耕耘结果就是利润增长水平和租金增长差不多，我们有这个能力消化门店成本和员工工资的增长。社区超市离顾客近，我觉得拥有提高价格的主动权，所以我们会离竞争远一点。

　　四是消费主体变化带来的商机。

　　80、90后会成为社会消费主流，这些人宅生活的习惯曾经被认为是电子商务存在的重要基础。电商的成本结构和实体店的成本结构各有优劣。从整个产业链分析，商品从采购开始到顾客手里，网上价格更便宜，但是到顾客手里加上物流等许多成本，就不见得真的便宜了。电商没有实体店租金成本，但是有许多我们没有的成本，比如物流成本、大型机房、呼叫中心、所有商品都需要二次包装。我们门店每天交易笔数是600笔，每天每个门店有2400个单品是顾客到货架上提走的。如果在网上购物，2400个单品要由所有快递员工送到顾客家里，到底谁的成本高?

　　更严重的问题是顾客抛弃电商的成本等于零，所以电商的顾客毫无忠诚度可言，因为它连地方都不动就可以从京东转到淘宝，从淘宝转到苏宁。顾客抛弃我们的成本并不等于零，他不在我们门店里买货可能需要花半小时或牺牲其他因素到其他地方去，我们做实体门店的应该充分认识到我们在这些方面的优势。就社区商业来说，快速消费品是我们的主力品类，但恰恰是电商的短板，我们一年卖二十万头猪，哪个网店能够在电商上卖鲜猪肉?从适应消费主体变换角度来说，我们在适应80后成为消费主流上也有优势，我们的社区网络可以作为社区物流站点，社区物流站点的优势有两点：第一，成本低，站点就在那儿摆着，不需要做别的;第二，服务好，如果顾客不在家，我们可以代替顾客把东西接下来，甚至可以代垫货款，这是我们的优势。我觉得我们这种模式在全国来说百万人口以上的城市应该都有做的市场，按照我们这种模式来配备，有250家店，就能构成进社区的物流网络，可以承接进社区物流的最后一棒，实现电商与实体店的共赢。

　　我们曾经和一家网站有五笔业务的合作，所有顾客从网上订货，他们把订单下在离家最近的津工超市的门店，然后自己去提货。

　　五是恩格尔系数(在顾客支出当中食品指出的占比)下降带来的商机。

　　中国城镇居民恩格尔系数三十多年来一直呈下降趋势，天津恩格尔系数也在不断下降，这个下降会带来一种反应就是顾客对价格计较程度降低。比如他刚刚花了1500块钱旅游回来，他再买东西的时候价格敏感度会降低，恩格尔系数的降低是社区商业提高价格的机会。从2006年开始我们不断进行提高价格的实验，香烟毛利率从不到10%提高到20%，销售增长了将近4倍。还有一个现象，今年四月份，只要顾客领我们一张会员卡，每斤猪肉便宜三块钱，三个月时间我们发展了40多万会员，但是我们发现力度这么大的促销仍然有10%的顾客不持卡买肉。日本的恩格尔系数是0.24，美国是0.16，我们的下降空间应该还很大。我在法国考察的时候，德勤事务所告诉我们这五年以来法国家庭的食品支出减少了15%，在法国食品行业里，小型门店的市场份额增长到43%，大卖场和中心超市降到了50%。

　　六是社区商业法制化也会给社区商业带来新的商机。

　　我觉得在社区分级、布局规划、业种配置、业态标准等方面我们国家也会像国外一样通过立法规范社区商业。

　　我们看一下鹿特丹的邻里型社区商业中心，周边全是居民楼，中间的位置是一个两万平米的广场，这个广场的一圈有三十多家店铺，中间还有十几家店铺，这就是它商业中心的平面布局。国外在社区商业的法制化管理程度非常高，比如这个社区商业中心我们看到了一个关闭的店，后来我们问了才明白那家店是做美容的，规定这个店关了之后业主可以随便出租，但是必须还得开美容店，这种管理办法体现在资源配置过程中政府的资源，我要保证这个社区里居民需要的各种服务业态，每种服务业态都有。但是我们国家这方面非常混乱，整个社区商业缺乏生态平衡，比如在天津，竞争很激烈，而商铺业主只追求租金最大化。

　　另外对社区商业来说，我们有一个最大的优势就是政府对进入社区的外资企业很难给与特殊支持。在大型商业业态上，内资企业和外资企业不均衡，日本大荣商店就可以免租金，我们拿不到。在社区商业上，7-11在天津开了30家店，但是只能和我们在同一个起点上竞争，进入社区商业的企业可能会有一种平等、和谐、稳定、互惠的发展环境。

　　最后，我觉得社区市场本土化要求最高，最适合区域企业来做。中国的连锁业和中国全社会零售商品总额90%都是区域企业创造的。我们作为“地头蛇”有两大优势：一、我们熟悉本地情况，了解自己家乡的父老乡亲;二、我们没有退路，我们离开这儿就没有生存的地方。这两条让社区企业有顽强的生命力，但是做社区商业很重要的一点就是我们必须不断研究顾客的需求和满足顾客需求的方式，这也是社区商业生命力之所在。