当下，购物中心业态正在中国迅猛发展，已经成为零售行业的重要组成部分。随着购物中心的发展，其物业服务的职能也悄然发生着变化。物业管理不再是简单的安全管理和工程维修，而更多体现为整合营销的功能，为商户带来更大的利润。本文以大连市胜利广场为例来谈谈购物中心物业管理的职能转型，希望能带来借鉴。

　　胜利广场处于大连市最中心的枢纽地带，整个购物商场由地下四层，地上二栋6层的欧式塔楼组成，是一个集餐饮、休闲、娱乐、购物为一体的购物中心。目前拥有单店4000余家，经历了十几个年头的发展，现物业价值已超过50亿，年租金收入超过1亿元。

　　胜利广场在企划营销方面打出文化牌，从年轻顾客的需求出发，抓住他们喜欢展现自己、喜欢另类时尚的特点，通过举办各种活动，将客流引入广场，增加消费者对购物中心的粘性和归属感，各商家各显其能，利用自己商品本身的特色和价格，制定收网捞鱼策略。这些举措获得了很好的收效，而物业服务职能也发生了重大的转型，从对业户的管理升级到为业户提供整合营销服务，具体表现如下：

　　1、音乐直播间的设立。

　　在人气最差的北街，客流很少到达，招商上来的业户也很快因客流无法满足，无法支撑经营而相继更换。而且一旦一个区域没有客流，又会严重影响区域的再次招商，形成恶性循环。只有在功能和定位上下功夫，才能使该区域起死回生。胜利广场接合年青人的需求和爱好，打造一个文化品牌，这样以附属功能来吸引人潮。胜利广场投资与大连电台打造了全城商场内的第一个音乐直播间——《美好广播》。每到周未，大连电台在这里直播，听众与自己喜爱的主持人和DJ面对面，平日里流行的、时尚的、经典的音乐汇集一室，新老朋友在这里汇聚一堂，这里成为时尚流行的聚集地，也成为年青人呼朋引伴的场所，这一区域很快成为大连时尚娱乐青年聚集地，也成为胜利广场的一张文化名片。

　　2、英语角日语角的打造。

　　胜利广场为消费者提供的不仅仅是时尚的商品，还有更浓厚的文化气息。让消费者逛街购物的同时，满足年青人乐于学习，不断提升自己的需求，这两个文化的品牌吸引了更多的消费者。胜利广场利用了几年的时间打造了在大连久负盛名的英语角、日语角。也给年轻的消费者一个来店的理由。这一文化品牌的培养也是用了一番苦心，并非是你打造了这样的一个环境，消费者就会主动埋单。而是胜利广场用了一年多的时间，前期以聘请专业的外籍教师亲自在现场授课及提供指导，聘用主持人，每期选用不同的主题，引导顾客参与其中，逐渐将这一文化品牌打造成功。胜利广场主管眼里，这就是物业管理公司应该做的事情，物业公司就是要为商户提供充足的客流，而客流的保障不仅仅要靠硬件和商品，还要依赖于购物中心的软环境。

　　3、举办丰富多彩的文化活动。

　　在胜利广场将商铺全部以出租形式经营后，物业公司的另一重要角色是整合各大业种，进行拉网式的营销。将广场的各个业种联系起来，各主力店统一打出折扣优惠、对于定价店举办购物抽奖活动，对于不定价店业户，可对特卖商品等做统一的宣传。同时配以文化娱乐活动，每年举办大学生文化节活动、胜利广场自身选秀活动，更多的时候，胜利广场利用自身优势和客层定位，与各大活动自身的影响力接合，主动与全国的文艺活动、偶像明星联络，将各大活动落地，借助选秀为消费者提供展示自我的平台我型选秀类活动等，好男儿、雪碧我型我秀，借力使力。张靓颖、马天宇、羽泉演唱会，最大限度地激发了年轻人的热情，整个广场成为沸腾的海洋，对于年轻人而言，能够让他们与心中的偶像面对面，让他们有实现梦想的平台，这里就是他们的最爱。明星见面会，是胜利广场为年轻的消费者提供的交流平台，使之成为广场文化潮流的主旋律。

　　4、与知名品牌策略联盟。

　　品牌结盟，借力使力是广场营销聚客的又一理念。因为广场得天独厚的位置，以及年轻时尚的定位，吸引了众多商家的关注，胜利广场也利用自己的资源实现与商家的互动，兴办各种丰富多彩的活动，提升广场的社会形象。成为大连金石滩文化节、冬季购物到大连活动的主办单位之一，扩大广场的知名度，使之成为大连的旅游景点之一。发现王国、可口可乐、康师傅、必胜客，胜利广场利用地利资源与品牌结盟，都突显出胜利广场的品牌度。

　　5、公关营销。

　　作为购物中心，除了塑造文化的品牌外，公关营销也是重要的一个手段，胜利广场利用自身的地利因素，制造话题点，引起媒体关注，从而实现公关营销的效果。在广场最初的经营中，圣诞期间，胜利广场建造了大连市最大的雪人，当时成为了各大媒体争相报道的新闻。一时间，成为市民之间互相谈论的话题，并争先到胜利广场来亲眼目睹这个景观。在接下去的几年中，胜利广场推陈出新，打造不同的主题造型，为市民营造浓烈的节日气氛，并为年青人提供朋友间约会相聚的标志性景观。在胜利广场精于经营的同时，不忘社会责任，胜利广场公司员工全员捐出一日薪，为南方某受灾城市提供援助。同时与高校建立长期的合作，由胜利广场出资援助贫困大学生，帮助其顺利地完成学业。

　　6、危机处理。

　　在2003年，全球遭遇了一场前所未有的灾难，一场让人谈声色变的非典，让所有人都为之惊恐。作为有地下三层半的地下购物广场更是面临着前所未有的危机。摆在经营者面前的是无法控制的难题。公司老板也是高度重视这一情况，出资几十万，购进若干部红外体温测量仪，每天派员工在各出入口为来往的顾客测量体温，由公司严把进口关，体温异常的消费者不得进入卖场，保证现场的经营稳定。另外为了稳住业户，胜利广场也将灾难的损失由自己承担，免除了业户几个月的租金，这些都表现出投资者和经营者面对危机时所具有的果敢和智慧，同时也有赖于投资者雄厚的实力。这为度过那段史无前例的灾难，垫定了基础，使得广场没有因为不可抗的因素而影响到未来长久的经营。

　　7、部分已销售区域再启动。

　　在胜利广场已销售的大部分区域，经过2~3年回租期后，此区域市场已经完全启动，且业种经营也已规范，再交由投资者自行经营，该区域还会保持原有经营繁荣。但对于E酷街却是个例外，该区域位于胜利广场的东部与天津街相接，在销售时，正值天津街的整体改造，业界普遍认为天津街会恢复往日的辉煌，在该区域的售价设定上也考虑了未来的发展潜力，投资者预期回报也很高。但天津街改造完成后整体经营一直无法改善，也导致了该区域的客流无法达到预期。待该区域回租期满，交由投资者经营后，由于投资者经营水平的参差不齐，且对店铺的赢利期望过高，往往不是从市场去决定自己店铺的租金，而是抱定原有租金不降，最终造成空铺。日积月累，造成此区域的客流流失，该区域的经营日趋惨淡。

　　按理论上讲，此区域的经营成败应由投资者个人去承担，胜利广场只负有物业服务的职责。但为保证投资者的利益，经营团队决定重新启动该区域，胜利广场又从投资者手中租赁店铺，将已销售区域整体包装及出租。这一举措，在大连众多的购物中心及商业地产中是从来没有的先例，也遭到了很多公司高管的反对。但公司决策者还是从投资者的利益及整体广场的长久经营角度考虑，决定由公司承担这样的经营风险。公司需要与每一位业主单独谈判，这是需要很多精力和努力的，而且该区域租赁期满后，现场还需恢复到业户购店的格局，公司还要投入一笔不小的装修费用。事实的结果也证明了该举措的正确性，公司引进了哈韩风尚的汉城小镇，不仅重新启动了该区域，获得稳定的客流，也保障了投资者所期望的回报值。

　　胜利广场通过十几年不间断的物业服务升级，为几千家业户提供整合营销服务，所获得的成效是明显的。据专业构评估，胜利广场的物业价值逐年攀升，是起初投入的(16.5亿元)三倍之多，消费者数目也是从最初的寥寥无几，到现在的人流熙熙攘攘，已经被形象地誉为大连的大客厅。