当一个城市发展到高级阶段时，必然会出现城市综合体，中国现在处于城市快速发展的时期，城市化进程中的一个重要方向就是城市的集约型发展。所以这个集休闲、娱乐、购物、办公、居住等功能于一体的城市综合体就变成了时代所需，成为各个城市发展的主体。

　　城市综合体的开发模式举例

　　政府主导型——法国拉德芳斯

　　法国巴黎的拉德芳斯在20世纪50年代就开始开发建造，是世界上的第一个标准意义上的城市综合体。它集办公、商务、购物、生活和休闲于一体，城市综合功能也是世界上最具有代表性的。目前，世界上规模最大的企业，有1/5在这里有办事处。

　　拉德芳斯位于巴黎市的西北部，属于拥有最大规模的商业和商务的城市副中心。拉德芳斯从开始建造到现在，已经拥有及大型办公场所、商务功能、商业功能、公园、住宅和便利的交通系统，规模宏大。其中办公面积2 470 000平方米，容纳了近一半的法国最大企业，可见其实力和规模的强大。商业面积2150 000平方米的，不仅在法国，乃是欧洲最大的商业中心。公园面积320 000平方米的住宅面积15 600万套，可容纳39 300人。目前，已建成的住宅有10 100个，可容纳21 000人，正在建造的住宅5 588套，可容纳18 300人，拥有大规模的停车位，专业集中的车位管理和设计巧妙的交通系统，拥有大面积的立体三层交通体系，车流全部引入地下，把车辆和行人分离开来，不仅腾出大量的地面空间，并且人车分流，互不干扰。绿化面积占商务区面积的1/10。

　　拉德芳斯的发展模式为政府主导型。政府拥有土地，所有的规划与建造由政府实现整体控制和指导，以确保整个项目的可持续发展。业态配比上，拉德芳斯的80%为办公室，住宅、商业所占比率很少，由于业态单一、非工作时间领域缺乏活力和互动，政府也已意识到这个问题的严重性，所以在后来发展阶段，强调业务办公室的比例不超过50%，在商务区穿插安排商业、住房，增强城市的活力，减少人们的出行距离；20世纪90年代，拉德芳斯已成为全球总部在欧洲的聚集场所，但早期发展的建筑物变得越来越不能满足新要求。政府开始变换项目，具体项目执行的每个单独的开发人员，政府在财务通过透过税务优惠，减免开发商开发转型的一部分资金，提供给开发人员新的发展项目，在土地使用费用上给予一定的优惠政策，鼓励发展商要改造建筑升级。政府负责公共设施，如改造、转型走屋顶平台屋面工程。保持租用的面积和能源项目持续增长。

　　功能推动型——日本六本木新城

　　六本木新城，位于日本东京闹区内。新城集办公、购物、博物馆、电影院、酒店、会议设施、住宅、教育机构、媒体机构等各种功能设施，是一个大型的复合型的都市商业区，约20 000人在这里工作，平均每天访问达100 000人，是目前日本最大的商业综合体。

　　六本木区在东京市还没全面开发建设之前，所有的交通、市政和公共设施已经建设完成，六本木成为完全的“熟地”，于是很快地吸引了大量开发商，建成的物业同样很快吸引了大量企业进入，使六本木成为最成功的CBD之一。其建设周期长达17年之久，开发模式是功能推动型，采取政府建设配套设施，吸引开放商，开发商根据人群特性规划项目，真正做到根据市场反应来不断调整项目规模，转而形成人气，规模逐渐扩大。

　　企业间合作开发模式——香港太古广场

　　香港太古广场占地6.5亩，总建筑面积460 000平米，于1998年开业，包括商场、写字楼、酒店式公寓、五星级酒店、会议中心和购物中心为一体的地铁上盖物业。

太古城属于合作开发模式，是一家合资企业，由英国太古地产及大昌房地产开发的。太古看中大昌地产，就是为了利用大昌地产的专业知识。太古城开发成功主要体现三点：①人气效应。首先建造大型的住宅聚集人气，居住人口形成规模以后，不仅为商业规模的确定也奠定了基础而且也为住宅的销售资金得到回笼，使企业发展资金链得于延续。②得益于完善的路网和交通，太古城中心位于太古城地下铁站上，交通便利。③善于运用举办文化活动来推广自己。太古城中心于2005年6月24日至7月31日曾举办中国恐龙化石展览，国宝级恐龙化石在这隆重展出，一时间整个香港都震动了，不计其数的市民前来参观，太古城的影响力通过会展扩展了出去。在此基础上，太古城又建筑写字楼，逐步成为城市综合体的佼佼者。

　　集群组合开发模式——北京华贸中心

　　北京华贸中心总建筑面积达到830 000平米，集写字楼、办公、商业、酒店、住宅、酒店式公寓以及展示中心为一体，和国贸银泰中心同属于北京核心CBD。华贸中心采取当下城市综合体开发过程中被行业一直运用的集群组合开发模式。其优秀的业绩得益于以下两方面开发设计。

1．便捷的交通：北京华贸中心坐落于东长安街，位于CBD东侧，交通便捷。至首都国际机场只需20分钟。轻轨、地铁和多条公交构筑了华贸中心的立体交通系统，出入便利。

2．集群组合优势：两个世界酒店业翘楚的丽思卡尔顿酒店，香港万豪酒店位于中心，大大提升了整体的档次。由新光天地，华茂街和中旅广场三部分组成的中国贸易商城，大大方便了市民的需求，以适应人们的购物、餐饮、休闲、娱乐等多方面的需求，建成为居民购物餐饮休闲的一站式服务综合体。华贸风情商业街又与华贸天地购物中心整体围合成了华贸中心“回”字型结构。一方面，独享华贸铂金府高端住户和华贸大厦商务名流资源；另一方面，分享华贸天地商场成熟高端商圈氛围。华贸中心内部相当规模的住宅及写字楼项目为中心聚集了大量的人气，同时保障了中心具有稳定的消费群体。

　　开发模式总结

　　通过对以上典型城市综合体的开发模式的分析，可以从以下几点进行总结。

　　各项目物业体量占比

　　城市综合体，办公面积占整个项目约1/3~2/3，例如在北京，基本上办公室总量占整个项目的30%左右，而在土地资源有限的香港、东京，这一比例有所增加，在大约40%~50%左右。一般商业体量在正常物业总量范围内的15%~30%，太多的商业面积可能会导致人气不容易聚集。住宅面积的比例大约是15%~20%，酒店面积的合理比例在10%~20%之间。办公、商业、住宅和酒店总体占比呈现3︰3︰2︰2的局面。

　　城市综合体开发规律

　　综上所述，典型城市综合体核心功能包含了商务办公、休闲娱乐、餐饮和住宿四大部分。其中城市综合体的标志性功能就是商务办公，因为投入高、功能全、建筑工程大，需要开发商在资金到位规划合理的基础上有节奏地开发建设。城市综合体的开发周期一般需要3~5年，市中心区域较新城区开发时间要慢。市中心区域由于涉及旧城改造，居民安置等问题，所以常常采取分期开发模式。譬如上海新天地的开发周期就达到7年之久。这样的开发周期相对来说时间长了些，但因为区域条件和市场因素的限制，反而不失为最为有效的开发模式。前期已经投入运营，回收一部分资金保持资金链条的延续，后期可以继续开发建设，只要注重了持续性，人们会在日常消费的同时，渐渐发现身边一个集高档酒店、写字楼、商业街为一体的城市综合体已经悄然诞生了。

　　在对每个城市综合体开发时，首先要分析该城市人均消费水平是否达到了适应城市综合体发展的要求，该区域是否有足够的消费人群。市场调研的准确性可以为城市综合体的开发提供理论参考依据。其次是在交通设施上，是否达到了便捷，畅通的要求，是否能有效的发挥城市综合体的作用，并将其价值最大化。

　　对二三线城市综合体开发的启示

　　作为二三线城市，综合体模式是提高城市品牌的首选，这种集商业、酒店、住宅等功能于一体的城市中心优势可以更加彰显。尤其是像作为区域都市和经济中心的二三线城市，在城市范围日益扩大的同时，要摒弃过去单一的城市发展战略，通过城市综合体的开发带动其他配套设施的发展。下面我们就具体探讨下从国内外综合体开发的模式中得到的启示。

　　交通依托型

　　便捷的交通，是城市综合体选址的必要条件，从以上案例可以总结出，不论是大型和小型城市综合体周围都离不开便利的交通，包括内部和外部交通，这是聚集人流的必要条件之一，合理的交通流线，以及便利的交通通道，是开发建设综合体的必要条件。城市综合体通过立体交通网络的建立，完善自身内部拥有的复杂的交通体系，不同功能的建筑在内部做到了有机结合。

　　功能复合性

　　功能的复合型也是城市综合体的重要性质之一，配置有相应比例的不同功能业态。具体业态配比要根据周围微观和宏观数据，如根据周边竞争商品分布，区域内需求量，产品总供给量，区域内不同产品年可消化商品数量，以及区域相关政策指导，进行分析决定。

　　资金的连续性

　　这是当综合体投资量大，资金量少时需要注重的重要问题。因此需要科学安排开发节奏和开发的功能区域，可根据所开发的综合体自身特点合理的选择首先需要开发的功能区域。如该项目投资部门资金量少，是依托人群消费性强，可适当选择开发住宅，回收部分资金，并聚集一定人气，为后续开发商业奠定基础。

　　人群依托性

　　开发城市综合体成功的标志之一就是人群的吸引力，以及是否具有较高的人气，德国拉德菲斯规模扩大便是在人气扩大的范围上进行的。香港太古城中心曾举办中国恐龙化石展览，展出国宝级恐龙化石，吸引了数十万市民参观，用会展来扩展自己的影响力。如何吸引人气留住人群也是城市综合体开发建设需要考虑的重要问题之一。

　　土地使用均衡性

　　城市综合体规划设计很大程度上要遵循土地的均衡性，也就是最大限度的利用土地，使城市综合体的价值发挥到最大，这就要求从以下几方面分配：首先，要保证城市综合体各个功能分区每个时段人流的均衡性，保证周末、昼夜、工作日、期间人流量的相对均衡性，如写字楼、住宅和商业的搭配，写字楼可以保证白天综合体的人流量，商业可以保证周末的人流量，而住宅则可以保证夜晚综合体的人流量；其次，要根据区域性或者地域市场情况，选择合适的集群性的功能分布。

　　具有升值价值

　　随着二三线城市的不断发展，一个综合体能否带来巨大的社会价值，能否为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，能否为其物业自身产生升值价值，这关键在于综合体自身能否成功运营。例如，大连万达第三代产品万达广场，通过其内部商业、商务办公、酒店、居住公寓等多种功能的组合，通过部分物业订单模式与知名企业强强联合，创造了万达独有的盈利模式。部分商业通过订单模式与主力店签订长期合作租赁，提升品牌影响力的盈利模式；临街街铺和步行街实行销售，赚取销售回款；写字楼部分则是租赁和销售各占一定比例，销售占大部分，租赁占小份额；星级酒店则为自有经营；居住公寓则通过成功销售获利。开发商在成功开发万达广场后，带动周边土地的升值，万达通过其成功商业运营，自身价值也有所提升。开发商通过项目的社会作用制造好名誉，形成品牌效应，进而为开发商继续“拿好地”创造条件，最终形成良性循环。