2014年的5月1日，位于双福新区的晋愉·奥特莱斯盛大开业，重庆的商业圈又增加了一位新的小伙伴。下面我们就一起来分享新小伙伴的方方面面吧。

（1）从外部交通分析

     项目位于双福新区九江大道，要说通达性，还真的不是很便利。从主城出发的小伙伴，有两个选择可以到达：一是到主城西区后沿华福大道前行，经过跳磴以及中梁山华福隧道，过九江收费站后再前行约3公里即到。但经本人现场体验后，发现整体路况不是很好，且也有较多的车辆出行，尤其是在华岩美每家家居广场附近更是交通堵点；二是走绕城高速在双福新区路口下道过收费站后往巴福方向行驶约3公里即到。从江津区方向出发的小伙伴们可以走老路经德感—双福再到项目，同时从百度地图上看也可以走新建的鼎山长江大桥经绕城高速后在双福路口下道到项目。

    公共交通方面，很遗憾项目本身没有设置任何公交站点，经过的公交车也仅有江津区的301路公交车（巴福镇—金江港湾），离项目最近的公交站点距离项目大门口约2公里左右，这点让非自驾车出行的小伙伴们非常不便。

从通达性整体看来，交通状况不是很让人满意，不过在华福路以及双福新区的各个路口，均能看到晋愉·奥特莱斯开业的临时指引路牌，这点是值得肯定和加分的。在到达项目的时候，交警进行了路况管制，将九江大道的右侧路段约3公里范围用作临时停车场（后面才知道原来里面的地下停车场没有开放，车辆容纳度极为有限）。从这点来看，晋愉做的还是非常不错，值得肯定。侧面来讲，开业当天车流量非常大，让顾客停车后需要走较远的距离才能进入项目，而且整体门前路况不是太好，但是看在是项目开业的第一天的份上，基本可以接受。

（2）从VI视觉形象系统分析

     刚刚提到，晋愉在项目附件约3公里附近的各个路口均设置了临时的指引路牌，从外围导视标识来讲，这点算是加分项。在项目的两端各自竖立了一个尚未完工的大型精神堡垒（个人感觉应该是此物，兼具了大型灯箱广告和精神堡垒的效果），在项目门前的九江大道中间的绿化带中间竖立了一个T牌高炮，项目门前的隔离围栏口有晋愉·奥特莱斯的金属发光字，进入正门后能够看到立有高约5米左右的晋愉·奥特莱斯的中英文导视系统，从门前路段看来，这个阶段的VI系统还算让人满意。

     沿项目整体逛了一圈后，发现各个路口导视指引要么缺乏，要么指向不明，作为商业项目必备的总平图和洗手间指向标识这两个最基本的导视系统，很遗憾的逛了一圈都没有任何发现，同时本人在现场也不断地听到有顾客在不耐烦地询问各个店铺该怎么走，洗手间怎么走等问题，而现场的很多工作人员也不清楚该怎么走！经过本人现场询问工作人员，很遗憾，连续问了一个保安和一个导购人员后，均说自己不清楚。最后还是通过现场DM海报的辅助，笔者才发现卫生间位于项目的后排左右侧各一个。从正大门进入起算，至少需要7分钟才能走到洗手间，同时发现了歪在路边的临时指引标识，这点来看，我们的晋愉小伙伴要努力加油哦。

因为晋愉·奥特莱斯的物业形态是法式独栋商业，以每个品牌为一个独栋进驻的形式经营，从大门两侧的“国际奢侈品”的门头二级店招乃至店内三级以下导视系统（店内Logo、收银台Logo、试衣间、吊牌VI运用等）的运用来看，完全不符合国际大牌的品质要求，说勉强及格都算是抬举。

许多店铺玻璃门上还有黏贴的装修许可证，同时店内还有许多地面收尾工作没有完善，随处可见裸露的电线，线管，橱窗电视的电源线，网络线等。总体来看，给人一种非常强烈的仓促开业感。

从封铺的未开业商家形象来看，晋愉·奥特莱斯这点还算是值得肯定，基本每个店铺都做到了封铺处理，画面整体比较有时尚感，至于黏贴的是否平整和是否稳固等问题，因为开业的缘故，可以认为算是基本合格。

（3）从营销推广分析

晋愉·奥特莱斯的营销推广可以从两方面来说：一方面是活动，一方面是推广，下面就和大家分享下这两方面。

PR活动方面，现场主推的是开业庆典。辅助加推活动则是“变形金刚、儿童乐园、五一全家乐享”，灵·张杰画展、美食节活动、名车展、普通车展、速画像、人体彩绘、固态人体艺术等小型文娱活动。进门一尊高约10米左右的大型变形金刚搭配四尊小的变形金刚，大气磅礴。开业仪式主舞台搭建于正门主通道后部，两侧花篮直达大门，氛围感十足，主舞台以约120㎡的LED显示屏外加品牌Logo组合展板组成，经过现场的观察，整体开业仪式算是中规中规，作为大型商业项目的开业，整体开业活动算是圆满成功。

SP活动方面，看到现场主推的是限时抢购，低价拍卖以及满千省百的代金券活动，从现场消费者情况观察，个人认为该SP活动整体效果不是很理想（这点将在后面的运营管理中详细分析）。

从推广方面，刚刚提到了外围路口的导视指引，其实这个是算到推广的渠道之一。同时近期没有特别关注晋愉·奥特莱斯的开业活动广告，本人看到的广告包含轻轨吊旗广告、户外T牌广告以及纸媒、网络广告、DM海报等，但这些广告给我的总体感觉是，这是为了卖房而做的地产广告，绝不是商业广告；虽然本人没有做过详细的统计晋愉·奥特莱斯的整体广告投放状况，不过从整体身边朋友圈随机询问来看，大家超过7成都是知道我们的小伙伴五一将要开业的事情的，那我们就算我们的小伙伴这项为基本合格。

（4）从入驻商家分析

上面提到过，我没有发现项目导视总平图的问题。所以，我第一时间并没有发现我们的小伙伴引入了哪些品牌商家。通过结合现场观察、市区投放的广告、DM海报以及现场各品牌商家的实际状况分析，我个人判断，我们的小伙伴引入的所谓“30余家国际大牌、GUCCIPRADAAMANID&GVERSACE等品牌”的说辞确实有点夸张。确切地说，不是厂商入驻，而是买货自营。那为什么对外宣传还要这样说呢？不得不回归到上面的话题，这是房地产广告的行为，不是商业推广广告的行为。个人判断晋愉小朋友的目的是为了借机卖房子，但殊不知这样的广告，固然可以博得一时的眼球，伤害的却是自己未来的商业品牌形象。除非晋愉一直打算不认认真真地做商业，而是为了借助商业的名义做点其他而已，我不说，你们懂的……

如果没有记错的话，我们的晋愉小伙伴本次开业的门店应该是20个左右，分别是VersaceFendiD&GArmaniGucciPradaBurberryZegnaTod’sGivenchyCKDieselRaplay

ZaraBotonFerreMoissacMax faerie玖姿素型等品牌，至于其他在海报上面宣传的品牌，只能拭目以待了。

此外，经过本人现场逛下来之后，并没发现餐饮娱乐商家的正式开门迎客，仅仅在销售中心看到临时改造的“咖啡陪你”临时售卖点位，经过询问得知，晋愉小伙伴目前还没有任何餐饮娱乐商家入驻装修，“咖啡陪你”也是临时性的合作，好在现场看到了“美食节”活动，否则我们的顾客朋友们估计只能自己回家用餐了。其实以项目本身的所处的位置来讲，没有餐饮娱乐商家的入驻，这是一个极大的硬伤，从现场得到的海报分析餐娱业态商家，个人感觉上面的更像是一个落位图，而不是已经签约的商家。所以晋愉小伙伴需要加油的地方很多。

（5）从运营管理分析

上面提到，个人认为晋愉小伙伴的SP商业活动效果不是很理想，有以下几点。

1．导购人员培训度不足，从整体现场情况来看，导购美女们对货品陈列，对现场接待，对货品的熟悉程度等，都有非常大的进步空间（或者说都有非常多的需要提升的地方，这点作为新场同行可以理解，但顾客可能不太会接受）。

2．现场管理混乱，不管是从前面提到的限时抢购活动还是现场商品标价签来讲，都是一片乱象。本人在PRADA看到的现场情况是，下午一点左右，专柜导购人员告诉顾客的是包包将在三点打3.5~5.5折的活动，同时现场广播也在不停的播报此信息，顾客询问现场商品的折后价格的时候，我们的导购美女们一个个都摇头说“不知道，现在的价格还没有出来”，接下来顾客的询问按理来说应该是非常容易解答的事情，可惜我们的晋愉小伙伴再次让我体验了一把现场管理能力的混乱（顾客询问“那原价总该知道吧？”，我们的导购回答是“原价也不知道，领导还没具体通知！”，本人在现场听到这话，只能跟着顾客一起叹气了……）；接下来更让人无可奈何的事情发生了，到三点左右的时候，现场承诺3.5~5.5折的活动却变成了8折，和之前传递的信息完全是天壤之别。现场大部分顾客都感到非常的气愤和无奈（无奈是因为让现场管理的领导过来解决前后承诺不一致的问题，现场领导却诸般推诿，根本没有应有的大气和责任感，气愤则是在感觉喜欢的东西明明看中了，却因为商场的前后不一致外加商场管理领导的推诿），现场不止一位的消费者摇头叹气，说到还以为真的有便宜可占，早知如此还不如去西奥的话语；笔者走出PRADA门店后，听到有些顾客说刚刚从CK门店过来，那边也是同样如此事前不知道价格，同样的前后承诺不一。

3．说完上面的现场管理，我们来探讨下作为奥莱业态，大家都应该知道的一个特色，那就是低折扣这块。很遗憾的从晋愉小伙伴身上并没有看到这样的行为，还是以上述PRADA店铺当天下午三点做活动的粉红色经典包为例：奥莱小伙伴的标注价格为1290欧元，那当时即便是按照我们晋愉小伙伴的最新执行价格8折计算，这款包包的价格应该是1290欧×汇率8.67×0.8折≈8947元人民币，但是在现场导购人员那里得到的价格却是折后12000多人民币，即便使用了晋愉小朋友提供的满1000抵100的现金券，这款包包的价格也是超过10800元，这个折扣的力度简直是非常非常的大哦！试问有哪位消费者会购买这样折扣的商品？更为奇葩的事情是，在现场的工作人员就此事询问了一个所谓的晋愉的招商顾问邢总（音），此人的回答更让我目瞪口呆：“我们这些商品都是以欧元标注价格的，到国内后需要加35%的关税”，等等。结果是消费者扭头就走，恼怒的说了句“你们这不是在欺骗消费者吗，真当别个不会算欧元汇率和折扣是吧！”开业活动，做到如此，让我作为业内人士，只能长叹一声：哎！

   4． 综上所述，个人认为晋愉小伙伴的销售业绩应该不怎么样，个人初步估计为三天300万左右应该到顶了，具体业绩还是等其透露消息出来。

（6）从软体服务分析

    在软体服务方面，个人因限于时间关系没有更多的深入体会，就简略的带过，主要是购物环境（店内装修味道严重、模特橱窗衣服只穿一半、门窗遗留各类垃圾杂物、整体沿街通道卫生差等）、园艺小品（过少）、休憩长椅（量少加摆放分布不合理）、工作人员响应客户述求的速度及处理方式等方面，都需要更多的加强。

（7）个人给晋愉小伙伴的建议

1．赶紧把自己的店铺价格体系管理工作重头到尾认真进行，作为业内同行，我这是见过的最乱的场子，现在的价格管理之混乱，如不在最短时间内（个人建议是一周）完成整顿，后面将会越来越失去消费者的信任；

2．赶紧完成现场的各类整改（主要是购物环境这块）收尾工作，五一的开幕，略显仓促大家都可以理解，但是如果下一次来逛还是如此，估计没什么人会来第三次；

3．赶紧的扭转先前的广告战略思路（不要用卖房子的手法去炒作商业，前文其实已经提到过现在的广告战略思路对商业的影响问题，其实就奥莱本次的出街广告叫做盛大开业，在业内同行通常采用的手法会是试营业，足见这次奥莱的行销企划方面的操盘手肯定是地产营销，绝对不是任何一个稍有商业策划经验的人所取的方法）。商业品牌的建立更多的是一个长期性的培养过程，适当的美化可以，但是更重要的一点是消费者的认同，给自己留一点空间和余地，不是你今天说有多少多少国际大牌盛大开业就能让消费者买单，更不用说有什么商业品牌的影响力了（当然晋愉小伙伴如果一直打算这样运作卖房子除外）；

4．尽快招募到餐娱类商家的入驻开业（三个月内完成最佳，最迟不要超过半年），否则后续的消费者同样是来了一次二次后，不会再来第三次；

5．尽快在项目所在位置和交通运输管理部门沟通设立公交站点和加开公交车线路的事宜，尽可能在后续的营销过程中对出租车司机有优惠活动诱使出租车师傅愿意前往项目载客；

6．尽快开放项目内的停车位，不管是地下还是地面的，相信五一期间停车的难题已经让我们的小伙伴能够看到有车一族的魅力所在，更何况奥莱本来就需要辐射更远距离内的客群，停车位少还真心不好使；

7．尽快改善外围购物环境，包含目前没有考虑到天气影响而为顾客设置更多的休息空间，酌情增加休闲区的商业业态引进等；

8．开放大门主入口的栅栏，开多一两个出入口，而不是现在的栅栏把整个项目包围起来，商业初期是需要更多的便利性和开放的环境给消费者体验的，而不是犹抱琵琶半遮面；

9．赶紧物色一个好的操盘手成立一个好的商管团队。现阶段的奥莱操盘手绝对不合格，任何一个项目的操盘手都不至于犯这么多、这么严重的低级错误（这条纯属个人建议，可能有点尖锐了）；

以上，由于本人到奥莱时间相对比较仓促，故上面的分析不是很全面，欢迎各位同行补充交流；另外对于我们的晋愉奥莱小伙伴如有得罪之处，还望能够海涵。最后，还是祝我们商业大家庭新增的晋愉·奥特莱斯，财源广进，越来越好！

商业地产—Hansenp 

2014年5月