传统商业的定义

    传统商业——沿街底商、百货、超市、地产商业，区别于电商而称为传统商业。传统商业在新形势下面临诸多问题，同时也在积极适应商业发展新常态，不断探索转型发展之路。

传统商业在新形势下面临的困局：

1.过度开发、体量过剩；

有统计数据显示，去年全球新建购物中心面积排名前10的城市有9个在中国，全球在建购物中心面积超过一半也来自中国。目前长沙、杭州等19个城市人均商业面积已面临饱和或过剩的状态，人均商业面积超过1.5平方米。

2.同质化竞争；

当前商业地产过剩，更多的是同质化、低水平商业偏多，缺乏体验性、创新性，且商业资源有限。尽管电商对实体店的消费有分流作用，但是实体店之间的恶性竞争是最主要的竞争，未来商业地产开发想要在激烈竞争中脱颖而出，必须走差异化、创新型道路。

3.受到电商的冲击；

     如今，电商对于传统商业的冲击早已不是新鲜的话题，尤其是对传统百货的冲击，传统百货商业项目都在探索“转型升级”之路。怎样才能重拾信心，拉回流失的消费者成为今天传统商业项目所探讨和面对的问题。

4.成本上涨；

由于大多数百货零售企业均采用租赁模式来拓展门店，随着房价带动租金快速上涨，人工费和运营成本不断增加，再加上电商低价冲击，传统百货业的经营与利润空间受挤压，已无法满足企业的发展与创新需要。

5.体验性差；

传统百货经营不景气，除了和经营策略有关，更是受消费环境影响。目前消费者对商场的需求不仅仅局限于购物需求，同时对体验、社交以及认同等都有需求，传统百货业态的单一、活动空间的缺少以及配套设施的不完善使消费者的这些需求无法获得满足。

   在面对压力，传统商业在不断谋求转型、创新，主动把握和积极适应商业发展新常态，以下为传统商业发展的新常态。

1.百货购物中心化

百货购物中心化是传统百货适应新常态做的举措之一。

传统百货区别于购物中心在于：

a.业态构成不同
    传统百货业态较为单一，以零售业态为主，餐饮娱乐比重较小；

    购物中心是多业态、多业种复合，集旅游、购物、休闲、娱乐、饮食等各种商业功能于一体，且餐饮、休闲、娱乐比重较大。

b. 获利方式不同
    传统百货以联营为主，主要通过专柜销售收入的分成方式获利；

    购物中心主要通过分租物业的租金收入方式获利。

c.运营管理重点不同
    传统百货运营管理的重点是商品组合和促销，以联营专柜经营为主，少量辅助性独立服务项目配套，采取柜台销售和开架面售相结合方式，通过统一收银，实施进、销、结、存管理；

    购物中心运营管理的重点是业态组合的配置和租户管理的效果，并以经营租户为主，通过物业、商务的统一管理，为众多商家的分散经营创造统一营造的购物环境和顾客服务保障体系。

d.服务对象不同
    传统百货业态是商品买卖，面对的是相对集中的有直接购买目的的顾客，经营的是商品；

    购物中心是物业出租，管理的是商户，经营的是全客层、潜在购买需求的顾客。

e.布局模式不同
    传统百货以商品岛方式布局，只有有限的共享空间；

    购物中心多以数条步行街或回廊式多层布局，其共享空间不仅要通透，更要扩展到周边环境。

f.体验消费概念引入
    传统百货只有用品销售，极少体验式服务项目；

    购物中心顾客体验式项目是不可少的，通常会有健身、运动、美容、休闲、文化等主题项目进驻。

百货购物中心化主要体现在：

a.多业态化发展；

b.设计较宽的主通道形成购物中心商业街的概念；

c.通过业态的区域化规划设计形成精品馆---次主力店的概念；

d.在空间形态中设计更多的情景展示、休闲区域等公共空间来使商场更加的人性化；

f.缩小零售业态的比重，增加体验性业态，加大餐饮、娱乐的比重；

设计较宽的主通道。

2.主力店精品专业化

从上半年朝阳大悦城与永旺解约，相继广州的中华广场清退其主力百货店中华百货，港汇广场则清退港汇新翼百货，还有上海的龙之梦购物中心清退龙之梦百货。购物中心去百货化，购物中心的内主力店往精品专业店方向发展或将成为未来的发展的趋势。如主力店加强某一品类占比，把某一品类做精、做大、做强，满足特定客户群的多样性需求。

3.主题化

伴随购物中心的遍地开花，商场经营的同质化问题日益突出。品牌资源缺乏、定位不清晰，经营者难以挖掘出适合细分市场的品牌进行有机组合，商场缺乏特色和吸引力等等问题的出现，一直阻碍着行业的健康发展，主题化购物中心趋势逐渐占据主流，如艺术化主题的购物中心上海K11、北京侨福芳草地；以流动的水为主题的南京水游城；以海洋馆为主题的长兴海洋城；以星座为主题的长兴星座广场等等。

传统的购物中心往往会忽略掉购物中心的主题特色，购物中心主题化是开发商为提升项目的竞争力，在主题定位的基础上，通过建筑形式、品牌组合、形象塑造、价值理念、空间氛围等创新满足目标客户的个性化体验和消费需求，对购物中心进行的差异化打造。差异化可以体现在建筑风格、氛围营造、品牌引进、商品组合、运营理念、顾客服务等各个环节及各个细节，但所有的差异化都是围绕“主题”这个概念来进行的。

实际上鲜明的主题特色定位不仅能够塑造购物中心的差异竞争力，满足了更重要的具有创意与亮点的商业主题更能够放大购物中心的辐射半径，加强其辐射吸纳力。

未来购物中心的主题将主要集中在以下八个方向：

案例：浙江新昌星座广场

建筑面积：32000㎡

开业时间：2015年

4.儿童业态成新标配

据数据统计，在独生子女家庭中，用于儿童的直接与间接消费已经占到了家庭日常消费的60%以上。 以家庭消费为主打的购物中心逐渐占据市场主流，儿童业态基本成为购物中心的“新标配”。目前，儿童业态产品分为儿童零售、儿童娱乐、主题公园和儿童服务四类。通过打家庭消费牌，家长可能会参与到儿童业态的消费中，商场将通过儿童业态的带动，延伸出餐饮、美容美发、书店、咖啡店等消费。目前在一二线城市，最当红的业态为儿童体验业态，新兴商场甚至会开辟约15%的营运面积专供儿童娱乐。 

案例：河南鹤壁“爱之城”

建筑面积：120000㎡

开业时间：2014年

    儿童区域空间设计采用情景化的空间设计手法，从人性化的角度将餐饮、休闲以及零售结合儿童娱乐，在孩子游乐的时候也能满足使父母购物、休闲及餐饮的需求。

5.O2O化——“线上+线下”融合发展

目前，越来越多的传统企业发展电商业务，进军电商是一个重要突破口。除原有的苏宁、银泰等已在电商领域展开拳脚的企业外，大润发、步步高等企业也开始向互联网进军。相对于网购，传统零售企业的优势在于与多家品牌供应商的多年良好合作关系、直接接触消费者、提供体验的优势以及中高端门店可为VIP提供服务的优势。而线上可以做到全品类、跨区域、不受时间、地点等方面的限制，也使得线上消费成为未来不可或缺的渠道。

6.丰富的主题活动及四季变化的美陈

    假日经济：人们利用假日集中购物、旅游等消费的行为带动供给增加、市场繁荣、经济发展的一种综合性经济模式。

我国每年的公休假日已达114天，几乎占全年总天数的三分之一，假日经济的好坏直接影响着一年的经济。利用这114天的假日创造365天的价值势必需要抓住每一假日的机会举办主题活动及商业美陈。