近几个月我手上的购物中心、商业地产的案子比早几年多了很多，有房产公司开发的、有港资开发的、有传统百货零售业开发的，可以说国内沿海地区商业地产、购物中心的开发进入了实施阶段，无论开发商来自哪个行业，都有一个共同点：对商业地产、购物中心业态充满了信心和期望。但由于开发商所处行业不同，他们的痛和快乐是大相径庭。

国内零售业正处于一个变革的时期，大量的居民涌到城市，城市在极速的扩张，都市综合体作为城市化进程中不可缺少的商业形态，必将改变我们的生活，改变零售业态的模式，成为都市人不可缺少的生活方式。

我们在参与各类城市都市综合体规划、设计、建设、运营的过程中感受到了开发商的魄力，同时也更加的感受到了开发商在开发过程中的痛和快乐。

一、   房地产开发商进入商业地产开发

国内大多数房产公司都是从住宅起步，逐步发展步入商业领域，随着商业用房房价的标升及商业建筑在城市建筑中起到的重大作用，很多开发商都投入了商业地产的开发。

痛：

1．商业项目开发流程存在问题，项目交付后达不到商业的需求，无法满足商业运营。

2．商业项目的规划不合理。由于规划的不合理造成电梯、柱网、中空设置等要素的不合理，使商业地产项目投入运营后，产生冷场、死角较多。

3．选址、定位不合理。由于国内的商业发展和消费特点与国外商业形态有着截然不同的特点，至使众多商业地产项目无法满足国内的消费特点。

4．盈利模式与商业运营产生的利润严重脱节，使商业地产项目投入使用之后，高不成、低不就。

快乐：

由于房产公司介入商业地产较早，国内城市地价上升得比较快，其商业地产的价值在增值。能够熟练运用造市的手段，商业房产销售形式较好，短期资金回收较快。

二、   港资进入的商业地产项目

痛：

1．很多港资进入国内商业地产项目之前，并没有操作过商业地产项目，是感觉国内商业模式与香港或国外商业模式的巨大差距，感觉到巨大商机的存在，而投入商业地产领域。采用的是香港购物中心模式，包括规划、建筑设计等环节均采用香港的一些规划、设计力量，而这些设计公司往往因为对国内零售业的情况把握不清，至使项目定位、规划与国内市场的要求相差甚远，至使运营较为困难。

2．缺少零售业管理团队。港资进入国内商业地产项目，往往高薪聘请国内一些管理公司和职业经理人，但由于管理人员的素质良莠不齐，而使项目开发过程中的决策失败。

快乐：

港资进入国内商业地产项目，一般资金情况较好，采用的是拥有物业产权，以租赁为主的运营模式，这样可以有效的对物业长远发展拥有主动权，项目经过一段运营后，慢慢地会得到市场的认可。

三、传统零售业开发的商业地产

痛：

1．国内零售业集团经过近十年的发展，已形成了以百货业、超市业态两大门类为龙头的零售集团，他们在各地占有零售市场绝大份额，但随着国内零售市场竞争的加速，现有的一些零售业的物业突显出了面积过小、业种单一、停车位较少等难以解决的问题。为了解决这些问题，很多零售商都投入了商业地产项目以解决建筑对企业发展的制约，但现有商业地产项目如果能满足现有零售业态物业对位置、面积的要求，基本投入都在2亿元以上，这对利润较薄的零售企业来讲，资金问题将是一大问题。

2．为了解决资金问题，很多零售企业采用了主力店加内街的形式，主力店用来自己经营，内街店铺用于销售解决资金问题，但销售的店铺，产权与零售企业相分离，使项目投入运营后，销售店铺经营的业种无法与主力店产生互补，并且对主力店的整体定位产生影响。

快乐：

由于对经营的要求较清楚，在项目开发的整体过程中，能够很好的把握规划、定位、建筑、经营几者的关系，并紧紧围绕以经营的需求为核心的开发理念，使项目投入运营后，能够满足商业经营的要求，项目的成功率较高。

环顾各个类型开发商开发的商业地产项目，我深深的感触

——规划是商业地产之纲

——建筑执行是商业地产的决定性因素

——招商与开业，只是万里长征第一步

——策划是商业地产价值提升的必要手段