随着中国经济的高速发展，城市郊区化的现象在大中型城市日趋明显。社区型商业中心如雨后春笋般在全国各大中型城市快速发展起来。作为零售行业的咨询公司，通过多次商业地产的咨询案例，总结部分粗浅想法，谨以抛砖引玉，期望与业界同仁探讨。

一、中国社区型商业中心成因

根据克里斯塔勒的中心地理论，当城市经济发展到一定程度，逆城市化现象将会出现。从而促使了社区型商业中心的出现。归纳几个重点原因如下：

1．城市的郊区化

我国在1979年确立以经济建设为中心的发展目标后，中国城市发展进入了一个新的时期，城市化进程大大加快，城市化水平迅速提高。从20世纪80年代中后期开始，东部发达地区的大城市相继出现城市郊区化的迹象。其中以人口郊区化和工业郊区化为主要表现。随着我国城市人口、工业的外迁，一些城市已经出现了商业郊区化的趋势。商业郊区化的现实表现即为社区型商业中心。

2．人们购买习惯的改变

随着生活水平的提高，人们的消费行为也发生深刻变化。这表现为自选、方便的消费形式已成为普遍的消费形式。由于经济收入的提高，使日用消费品一次购足、大量购买成为可能。“一站购物”是中国零售业发展的必然趋势，已成为绝大多数消费者的需要。人们对于日用品、一般的销售品的就近购物心理也是导致社区型商业中心产生的原因之一。

3．城市交通的变革
　　城市交通的变革使城市得以从中心区向外围发展，在交通便捷的地方带动了居住区、产业的发展，进而生成城市新的商业发展中心。众所周知，小汽车对西方城市郊区化的推动影响是巨大的，使人们活动的足迹几乎可以遍布郊区的任何一个地方。同样，地铁和轻轨等交通工具速度快，客运量大，不受其他交通工具的干扰，使得城市中心区以外的地区通达性大大加强。环城高速公路对人口和经济活动的离心发展也有很大的刺激，环线的建设也推动了商业的离心发展。

二、社区性商业中心特征

社区型商业中心有别于地处繁华商业区的商业体，具有其本身独特的体征。总结如下：

1．功能定位明确，社区型商业中心一般只服务于周边社区人群的消费习惯和取向。

2．商品价格带范围小，由于周边社区购买群体相对固定，商家在商品选择时会自然淘汰掉一些价格不适商品，逐步形成了一个稳定的价格带体系。该价格带并不是不能突破，商家可通过一些促销和展示等活动，引导社区消费主流人群的消费模式。进而将该价格带的上限提高。

3．商品结构深度大，由于中国国民依然保留了传统购物习惯，可挑选性是消费者关注的焦点。我们总结了很多社区型商业中心失败的案例发现：定位明确、功能配套完整的社区型商业中心也并不能保证其一定能成功。归结原因，我们不难发现，经营者忽视了中国人喜爱挑选的购物习惯，没有在商品品类深度上做文章。当一个消费者选择商品时，即使目标明确，没有相应的让之下决心的比较过程，购物决策的结果也许发生重大转变。

4．商业体的体量相对较小，区别于核心商业区商业中心的服务对象范围大的特征，社区性商业中心的服务对象相对稳定，消费者结构固定。故其商业体的体量需限制在一个有效程度上，体量设置大致遵照下表：

三、社区型商业中心的业态配备

社区型商业中心的核心消费群体应该是相关项目的入住业主，部分业态会辐射周边的社区消费群体。

社区中的顾客有什么需求，需求程度如何？

1．社区型消费群体需求分析

通过多年来对不同社区居民对商业设施的需求调研后得出：按照社区顾客群对不同配套设施的需求强度差异，把不同的商业配套设施分为3个层次，见下表：

2．不同社区的需求比重

由于社区类型不同，其对同样的商业设施表现出了不同的需求特征。我们暂且简单将社区类型分成三类，即：普通住宅、公寓、别墅区。见如下表格：

不同社区对强需求商业业态的需求比重表

不同社区对中等需求商业业态的需求比重表

不同社区对弱需求商业业态的需求比重表

从以上资料获知，在公寓集中的社区对综合超市的需求高达91.3％,接下来是银行、菜市场、购物中心、药房等。因此，在我们对某个以公寓区为核心消费群体的社区商业中心，进行前期商业结构设计时，一定要将综合超市、银行、菜市场等业态考虑在招商布局中。

3．社区性商业中心的业态选择考虑因素

社区型商业中心是一个各种业态的聚合体，通过一定程度的配比来完成为周边所能辐射到的社区居民提供服务的功能目标。那么如何完成业态选择，选择中所需考虑的因素有那些？当然各个商业项目均有其特殊性，在考虑时需将自身特征考虑进去。

影响一个社区型商业中心的因素有很多，大致归纳如下：

（1）客群状况：常驻人口数量、收入状况、年龄分布、消费取向、品牌忠诚度等。

（2）竞争状况：同业竞争状况、替代品竞争、品类竞争状况等。

（3）社区类型：单一性社区、组合型社区、社区类型、社区入住率、社区文化等。

（4）宏观经济政策：政府支持或者否决的政策出台、当地法律法规、税收政策等。

（5）项目自然状况：楼体状况、可用面积、排水系统、电力系统、上下梯状况、消防状况等。

（6）供应链状况：当地品牌资源、当地供货商资源等。

（7）交通状况：距离其他商圈的交通便利状况等。

四、黑龙江省某社区性百货案例详解

2006年上半年，我司为黑龙江省大庆市某连锁超市升级做社区型百货公司做了开店管理咨询并为其托管半年。通过该实际案例，我们来具体说明，社区性商业中心的功能定位及业态种类的选择。

项目背景：

1．商圈状况：

周边环绕13个大型住宅区，主要以普通住宅为核心。常驻人口达到20万人。

2．竞争状况

该商圈内尚未有成型的核心商业区，零散分布着几家超市。比较有竞争实力的是0.5公里外的一家超市。

本区域距离核心商业中心有10公里以上的距离。

3．区域客群状况

周边居民消费水平高，多半有稳定收入。

4．项目概况

闲置楼盘，楼高4层，面积2.5万平米。

项目规划

1．业态结构

    其中超市为生鲜加强型超市，开业后日均销售12万。

超市外租区的业态是百货及超市的辅助业态，包括：银行、品牌面包房、五金建材商店、联通营业厅等。

百货为典型的社区型百货商场，各楼层布局分布如下：

2．价格带分布

超市部分：（略）

百货部分：价格带分布在50元至200元以内。

品牌层次结构如下图：

    百货部分通过多次促销活动，已经建立了良好的客群关系。但品牌结构仍需2次以上的调整方可满足周边主流客群的消费模式。