以家乐福为例谈大型超市租金测算

　　大型超市作为购物中心的主力商户，对稳定购物中心人流、创造基础租金收益起到重要作用。与沃尔玛、家乐福、乐购、大润发等多个项目国内外知名超市品牌合作中，可以发现：不同超市在针对同一物业项目时，商务谈判中所提出的租金条件各不相同。针对这一现象，一方面我们应当通过及时总结以往谈判中各超市的出价方案，优化谈判策略；另一方面如果能洞悉对方进行租金测算的方法和依据，作为议价基础，则可在谈判中运筹帷幄，最大程度争取到获得高租金的主动权。

　　一、“超外”租金是决定大型超市承租能力的重要因素

　　从国内已有大型超市来看，其承租能力各有不同，有时高低差甚至能达到50%以上。超市租金的支付能力是其经营模式的反映，需要从其租金构成深入分析其能力差异的原因。

　　以国内目前经营最好的超市家乐福为例，其支付给业主的租金是在“超内自身经营”和“超外租赁区出租”两者测算的基础上得到的。在经营管理上家乐福的“总部——大区——区域——门店”均形成“超内”、“超外”两套体系，在项目选址之初两套系统会对备选项目分别就相关联的数据进行调研，并得到本系统未来能够支持项目开店的租金测算依据。

　　“超内”支付租金能力的测算，关系到项目周边消费者市场调查的结果，与消费者构成、收入结构、数量密度等多方面因素有关，同时考虑到临近竞争对手的情况，测算方法较为复杂。即使家乐福等著名企业经过多年实践经验、大量数据优化后的测算模型，在国内多变的市场政策、区域环境背景下，与实际结果误差往往很大。

　　“超外”是指大型超市从物业业主处租赁取得、出租给其他中小型商户经营使用的区域，由于位于超市收银线以外，故简称“超外”。国外超市在进入中国之初，是没有“超外”的，这是国际零售企业结合中国情况对经营模式提出的重要改进，是结合国内零售连锁发展水平滞后，购物中心等商业地产项目经营能力较差、对大型主力店过分依赖等市场现状发展起来的。目前以家乐福为代表的国际连锁超市，已经将此模式发展并广泛运用于中国大陆所有新开项目，使“超外”租赁收入成为整个超市经营中非常重要的收入来源。

　　二、以家乐福为例来看“超外”租金与总租金比例关系

　　通过对家乐福经营数据的研究，其开业首年“超外”租金实际总收入占家乐福支付业主总租金成本约为65%—85%。在“超外”招商现场执行过程中，各门店招商经理根据选址时测算出的“假设超外总收入”任务指标进行招商任务分解，考虑实际总收入大于“假设超外总收入”，因此“假设超外总收入”可视为占家乐福支付业主总租金成本的60%—80%。

　　不同品牌的大型超市,其“超外”经营策略有着较大的差异，因此对于“超外”需要的面积、经营能力，以及能够产生的租金收益水平都有所不同。正确了解不同品牌的“超外”经营模式，将有利于深入理解超市租金测算基础，形成比对租金的计算依据。

　　三、该测算方法的应用

　　厘清了上述测算关系，如果能在租金谈判前，得到“假设超外总收入”，则可以推出家乐福可以支付业主租金的区间范围。即：“假设超外总收入”=“超外面积”ד超外租金均价”。其中“超外面积”在与家乐福前期物业条件谈判中可以初步确定，而“超外租金均价”需要通过一定市场调研，进行判断，主要考虑以下因素：
   
　　 1、城市内已有家乐福等类似超市的“超外”租金水平。
   
　　 2、项目所处区域周边消费水平与已有家乐福等类似超市周边消费水平对比。
   
　　 3、项目所处区域临街店铺等近似商铺租金水平。

　　综合上述三点主要因素，结合一定风险因素，即可估算出项目开业首年“超外租金均价”。

　　我们以唐山项目为假想对象，列出以下假设条件：超市整体租赁面积18000平方米；其中“超外面积”3000平方米；大润发“超外”租金均价每天5.2元/平方米；项目所处位置与大润发距离约3公里，处于市中心，首年租金指标上浮10%；项目周边目前临街店铺租金约为每天7.4元/平方米；项目开业初期租金支持，指标下浮20%。根据上述条件，估算出“超外租金均价”约为每天5.6元/平方米；则按上述推导过程得出家乐福租金在每天1.17元/平方米～1.56元/平方米。

　　从推导过程中可以看出，测算的关键在于“超外租金均价”的估算，该租金可以通过对当地典型商户访问，对均价进行合理修正。

　　四、应用该方法建议

　　该测算方法适用于“超外”经营面积具有一定规模、“超外”租金收益占超市支付业主总租金50%以上的情况。由于比例关系是基于家乐福经营数据研究结果得到的，对于大润发、乐购等类似于家乐福经营、发展模式的超市品牌，需要通过数据对比，对结果进行一定修正。但对于沃尔玛来讲，由于其“超外”经营面积非常有限，即沃尔玛并未过多关注“超外”租金收益对整体租金的贡献，因此本方法不再适用。

　　本测算方法应用时，可与目前广泛使用的其他测算方法，如：通过“超内”营业额预估、结合同城类似项目租金推算等测算方法，形成互相验证的另一种工作思路，通过不同的研究方法，争取在谈判前尽可能精准估算出对方出牌的底限，争取利益最大化。（来源：大连万达企业内刊）