初见张雪东，好英俊年轻的一位总经理，却想不到他已有将近十年的商业地产从业经历。他说自己很专一，因为对这一行有着浓厚的兴趣，并已积累起深厚的感情。无论在北京工作时，还是2004年到杭州以后，乃至到现在负责的这个项目，他都深信“术业有专攻”，从未离开。　　

　　在2007年加入深国投商用置业有限公司前，他操作的是香港莱蒙公司在杭州临平的项目：莱蒙商业中心。现在，他正经营着深国投在杭州的第一个商业地产项目——杭州印象城。

　　每天早上8点多到办公室，晚上10点多下班，忙碌，但快乐着。

立足社区，服务周边

“我们的定位就是服务于周边社区，民以食为天，因此餐饮是我们能够快速集聚人气的一个重要因素。”

　　杭州印象城的定位是一家集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的购物中心，整体理念为“精致生活，城西印象”，2010年1月28日刚刚开业。在整场谈话中，张雪东一直强调自己经营的是一家“社区型购物中心”，体量在杭州不是最大的，但以“亲民”为原则。

　　“我们的定位就是服务于周边社区，民以食为天，因此餐饮是我们能够快速集聚人气的一个重要因素。开业1个多月来，周边一带的居民可能已经慢慢达成一种共识：吃饭要去印象城。因为不仅在城西，可能就目前整个杭城来说，也很少能找到像我们这样餐饮品牌如此集中的地方。在品牌组合上，我们也是精挑细选，选的都是杭州市民（特别是杭州的年轻人）热衷的品牌，譬如传统中餐“外婆家”及其旗下品牌“第二乐章”、“一席地”风味鸡、“咬不得”生煎、“DQ”冰淇凌、“味千拉面”、“棒！约翰”批萨、齐秦创立的品牌“齐辣”火锅、“满记甜品”、肯德基、“韩村”韩国料理……”

　　杭州印象城位于杭州城西高密度大型商业住宅区，四层楼，总建筑面积5.3万平米，三、四两层各有近一半面积为项目主力店沃尔玛超市（共1.35万平米），其余出租面积2.9万平米，商铺150余家，免费停车位400余个。由于某些因素的限制，该购物中心没有引进较能聚集人气的电影院和KTV，也正是为了弥补这一遗憾，张雪东加大了餐饮业态的比例，并使之成为目前该项目集聚人气的最大优势。但鉴于目前购物中心经营状况较好，其已有进一步的面积扩大计划，考虑重新增加电影院、KTV等业态。除了餐饮，在其他商铺的品牌招商上，杭州印象城也充分立足于社区。“就我们的定位来说，‘贴近老百姓’和‘务实’这两点是最重要的。我们没有做很高档的品牌，因为要买高档品牌的人可能会直接去杭州大厦。我们要做的是周边老百姓能接受的品牌，以中档或者中高档为主。目前项目的体量有限，所以，虽然之前有很多快速时尚服装连锁品牌和高档咖啡连锁品牌等也曾到我们这里来考察过，且都有意向，但暂时都没有相互达成合作。那些品牌的确很好，但如果把它们招进来，我势必得给它们很大一块地盘，这样我的餐饮比例就会相应减小，就不够集聚人气了。”

　　在整体业态组合上，考虑到周边社区居民的需要，杭州印象城还适当增加了一些社区型配套业态，比如SPA、美容美发、家居、干洗店等等。“其实一个购物中心经营得好与坏，成与败，细节非常重要。大的方面，其实主力店是沃尔玛还是家乐福，电影院是UME还是卢米埃，都是差不多的。”

人才瓶颈中的摸索

“要让员工们知道，他们都有一个很好的发展平台，即使明天不在印象城，只要他们能把自己的专业知识学好，以后在哪里都能用得上。”

　　慢慢谈得投缘时，张雪东蹦出一句心里话：“商业地产不好做！”在他看来，就目前业内普遍认为的“资金”、“理念”和“人才”三大商业地产的瓶颈来说，“人才”是其中最大的瓶颈。

　　“就资金来说，现在的中国这么有朝气，无论是游资、基金公司，还是各大银行，对商业地产的支持力度都非常大；就理念来说，现在的地产开发商也已经不像以前那样急功近利，造了就卖掉，而更愿意在资金允许的情况下自己经营；唯有人才，因为购物中心在国内兴起也没几年，而且许多项目本身的建造时间就要2-4年，由于时间不长，这个行业还没有积淀下来，不可能有大量这方面的人才涌现出来。购物中心涉及的面非常广，往往需要复合型人才。大多数从业者可能只精通其中的某一块，可能是招商、物业、市场或者营运，真正的复合型人才目前还不多。”

　　张雪东说自己也绝非样样精通，在项目的日常管理中，他只负责定大方向，许多细节的东西还要靠专业的部门去做，但他常会将许多概念性的东西与员工们分享。

　　“购物中心涉及到很多部门，每个部门都会有专业的人负责。比如，工程方面我肯定没有我们的工程经理懂得多，保安方面我也没有我们的保安主管懂得多。但我会跟他们分享许多购物中心的理念、管理概论等，比如在这个行业里，我们的成长轨迹可以是怎样的。我要让员工们知道，他们都有一个很好的发展平台，即使明天他们不在印象城，去了其他公司，他们依然能有一个很好的发展空间。这个非常重要。只要你能把你的专业知识学好，以后在哪里都能用得上。”

　　张雪东说自己喜欢和员工们打成一片，一起出去玩，一起喝茶，一起打牌。“我觉得大家在一起，首先是要快乐地工作，然后才能享受到快乐的生活。做购物中心这个行业，不会像在工厂或车间的流水线上，做一颗螺丝，而是需要很多发散性思维。我希望我的市场部每天能有一个头脑风暴，讲错了没关系，但是你一定要去想，去尝试。如果我很刻板，或者一成不变地去管理，他们可能就没办法去发散，所以我从来不会板着脸。而且，这个行业里的人大多比较年轻，必须给他们一个成长期。”

在朝阳产业中倾情工作

“都说商业地产是地产这一行里最复杂的一种形态，‘住宅是小学生；写字楼是中学生；商业地产是大学生’。”

　　从事商业地产一行近十年，张雪东表示自己真的非常喜欢这个行业。每跑到一个城市，无论是发达城市还是不发达城市，他都会像犯了职业病一样跑到当地各大商场里去看，甚至陪家人度假的时候，也拿着个照相机在购物中心里不停地拍。

　　“我2001年开始做这行，从此再没有离开过，甚至都没有涉及过住宅，现在有人问我住宅的事情，我还不太清楚。都说商业地产是地产这一行里最复杂的一种形态，‘住宅是小学生；写字楼是中学生；商业地产是大学生’。因为喜欢，我在做这个行业的时候，真的就像对待自己的小孩一样，不厌其烦，很能投入感情。看着一个项目从一块空地到开业，每天在商场里巡视的时候，看到很多顾客很开心地在那里吃饭或购物，我会有一种无形的成就感。”在张雪东的理解中，做商业地产这一行的管理者，不仅仅要做好自己的本职工作，更应挑起一份责任。“这个项目做得好与坏，直接关系到员工们的生活。做得好，他们的收入就高了，家庭可能也稳定了；做得不好，他们可能得重新找工作。”

　　目前，杭州印象城的管理团队约有40余名员工，如果加上保安、保洁和所有的租户，大约有1000多人。在开业前几个月，项目的出租率就达到了100% ，而购物中心开业当天，店铺开业率为95%。张雪东说，他为自己团队的成绩感到非常自豪。

　　“员工们在平时或下班的时候会跟我开玩笑，但到真正做事的时候非常自觉。我们是今年1月28号开业的，开业前的一两个月最忙的时候，我根本不用提醒他们某晚加班，他们都会非常自觉地留下来工作。有的员工甚至连感冒生病都不愿意请假，令我非常感动。”

　　他坚信，商业地产是一个处于朝阳期的行业，国内商业地产在未来十年内必能有一个很大的发展空间。“目前国内已经在做的项目，可能连未来的十分之一都不到。”问到短期内的愿景，他说最大的期望是一年之内，西湖区甚至杭州市内的市民都能知道印象城，并能有更多合适的品牌陆续愿意加入这个项目。

　　尚很年轻的张雪东，说路漫漫其修远兮，而且能做着这样一份自己热衷的事业，他感到无比庆幸和快乐。