古典经济学兴起之前，有两种重要经济思潮：重商主义和重农主义。重商主义很好理解，一个国家财富的多寡，取决于它积累金银的数量，而这又取决于国家在对外贸易中是否保持较大额度的顺差。

　　当自由贸易和市场经济逐渐占据上风，重商主义便被忽视了。虽然中、韩等东亚国家，为保持经济主权和金融稳定，而采取低汇率、高储备、高储蓄、出口导向等政策，最多只可以称作“新重商主义”。毕竟，全球经济已经进化到不可逆的市场经济时代了。然而，在房地产行业，“重商主义”（大力发展商业地产、重视商业地产投资）却日趋抬头。而国家的宏观调控及各地政府的住宅限购令，则给我们带来了新时代的重商主义。

　　随着万达气贯长虹般的崛起，各路诸侯都开始流着哈喇子效仿和追赶，传统的大牌住宅开发商也都在大举进军商业地产。最近两三年，大凡朋友聚会，必谈房产投资话题，但多为住宅投资，极少涉及商铺、写字楼之类。我想，从现在开始，话题会变了。

买铺容易租铺难

　　由于工作的关系，我见惯了那些出手就几套或十几套商铺一起买的买家，而且多为一次性付款。根据我的经验，这些人买完之后，根本就不在乎租或不租。为啥呢？他们有的是钱，只不过将商铺当做经济学中的“金银”罢了。一铺养三代，或许他们觉得应该下一代再去想商铺的经营问题吧。

　　但实际上，国内的商业地产发展，尚显粗放，往往是夸大其词的大忽悠居多，实实在在的经营回报较少。当然，在房地产的大牛市中，随着商铺的价格一路飙升，谁也不会在乎专业含量极高的商业经营。

　　再者，买铺的人一般都不开店，开店的人一般都不买铺。毕竟，对于大部分开店做生意的人来说，租铺是最省钱省时省力的选择。这就导致了商业地产销售与经营的非正常脱节。买商铺的时候，周边环境还不成熟，商业氛围一般也都未形成。但租铺的时候，却是有实实在在的东西可看、可参照的，更容易做到心中有底，眼光也更挑剔。对于那些出租商铺的业主来说，一方面总是耐不住寂寞，凭着地段和配套等优势狮子大开口，吓退租客；一方面又财大气粗，摆出一副租和不租都无所谓的态度（本大爷不缺钱花，闲置几年也无所谓），搞得中介及租客都很尴尬。无论买铺还是租铺，目标都很单一，就是利益最大化。而非像住宅，还要考虑是否舒适、宜人之类。单一直接的利益诉求，使得业主和租客之间，很容易形成胶着的状态。但是，就跟鸡和蛋的关系一样，总得由一方先妥协，才能达成最后的租赁协议。

掌柜们的租铺法则

　　按照消费人群及辐射范围来分，商业可分为社区商业、区域性商业及城市商业中心三大类。

　　这里专门探讨在区域性商业消费中心开店的租铺法则。

　　区域性商业消费中心，其定位介于社区商业及商业中心之间，一般会依托周边密集的住宅社区，打造区域互补型商业（餐饮、零售、休闲娱乐）的时尚休闲消费中心。

　　从消费习惯而言，人们通常会选择城市商业中心购物，而餐饮和基本的休闲娱乐则倾向于就近解决。这就是区域性商业消费中心的机会和空间所在。

　　但大部分要开店的掌柜们，并非商业地产方面的专家。他们究竟该如何租铺？

　　第一，傍大款。如果你实在吃不准该在哪里租，那就看看国际知名连锁大牌都在哪里开店吧。餐饮类的麦当劳、肯德基、必胜客，零售类的沃尔玛、家乐福、易买得，跟着它们走，总是不会错得太远。我见过一家餐饮店，就是采用此种策略，一直屡试不爽。这个适用于初次开店的掌柜们。

　　第二，去扎堆。扎堆是有前提的，即有堆可扎，也就是这个商业中心的规模得上去啊。别几千平米的小体量，至少也得几万乃至十几万的规模摆在那里，才能形成规模效应，最后实现“大家好才是真的好”的良好局面。而且，大凡规模较大的商业，一定是政府重点规划和扶植的。跟政府走，一般错不了。扎堆的另外一个含义，就是要选择居民聚集、人口集中的地区。人气是商业的核心和基础，没有人气，咋做生意？扎堆这个原则，适用于抗风险能力较弱的掌柜们。

（张匡圣：地产营销人，德鲁克思想传播者；曾供职于金地集团、景瑞集团等房企，现任君图机构创始合伙人。）