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请教一下,该社区商业街这样定位规划,和不合理,请各位高手指点意见.
同时附该社区的介绍情况如下:
荷兰水乡基本资料
一、 荷兰水乡概况
荷兰水乡位于三江环绕的东平半岛，闹中取静，整个社区总占地面积约为35万平方米，分6期开发，是以“60万平米荷兰风情国际社区”为整体定位的特色社区，拥有“城市中心、岛居生活”的绝版地段，以及2公里永久江岸线，打造了4大主题公园，组成公园式居住环境，其完善的社区配套还包括荷兰皇家SPA会所，百年北师大提供0—70岁“直升机式”全程素质教育以及商场、商店、银行等基本社区配套，全国知名物管公司万科物业管理，首次空降惠州，提供全方位、一体化、全智能化、人性化的物业管理。
目前一期约十万平方米，共518套住宅，由小高层洋房和叠加别墅组成，是以四房为主力的大户型高档社区定位，已于2005年12月入伙。目前入住绿70%—80%，剩余住户将于今年春节前入住。二期采用新古典欧式建筑风格，由中高层电梯洋房组成郁金香、纯水岸两大组团，共436户，自2006年5月1日开盘以来，现已热销90%，将于2007年春节前达到装修条件，开始入住。三期工程现已动工建设，分三组团开发，一组团112户、二组团343户、三组团432户。四期工程正规划中，约18-20平方开发量，1000余户，预计2007年3月份动工。五期六期工程也正在规划中，预计在二至三年内，荷兰水乡的开发量完毕将达到60万平方米，户数480O左右。
荷兰水乡获得了市场的高度认可，并在惠深市场上，牢牢地树立起“惠州江景第一盘”的市场形象。同时以优秀的品质被国家建设部评为惠州市首个“中国生态住宅示范小区”，以及中国建设银行总行颁发的“优质按揭楼盘称心房”称号，在惠州唯一1家，广东省8家。在惠州是被公认的高档社区，住户具有很强的购买消费能力。
二、新东平核心商业圈的构成
1、大盘集中的新东平
东平半岛分为老东平与新东平,新东平是指沿西枝江与新开河两岸,以及广汕路两旁的东平片区。这一区域，已经成为名符其实的大盘集中地，且都是沿西枝江与新开河的两岸，含大盘与其它零星住宅，一公里内有近100万平方的东湖花园社区、40万平方的长湖苑社区、40万平方的蓝波湾社区等。东胡花园约有8000多户住宅；长湖苑二期开发完毕已入住，共约1500户左右；蓝波湾有500多户别墅。比邻还有正开发销售中的东方威尼斯豪华住宅（约36万平方共1000多户）和天景花园（约600户）。社区总面积逾350万平方米，社区居民近3万户，总人口15万，每年8.7亿消费额。核心辐射区内，人潮涌动，商机无限。随着城市化进程的推进，东平、大湖溪、新开河两岸，将聚集更多“高资、高知”阶段，并形成一个城市化优质人口聚居地，具有强大购买力。
1、大盘集中的新东平
项目 规模 位置
东湖花园 80万平米（含5号区） 岛南（西枝江桥至新开河）
赛格•东方威尼斯 36万平米 岛南（新开河桥南）
荷兰水乡 60万平米 岛北（新开河桥北面）
长湖苑 40万平米 岛东（新开河桥东面）
东平13号小区 1.5万平米住宅 岛北(水果市场旁)
紫晖苑 2万平米 岛南（以别墅为主）
和庆花园 1万平米住宅 岛南(人民公园对面)
半岛\东和花园 计约5万平米 水果市场旁
合计 225万平米
2、新东平未来两年的商业规划：新东平未来两年的商业规划几乎都是沿着东湖西路与广汕路两旁,具体商业供应如下:
项目 商业规模 商业性质
东湖8号小区 6万 综合商场，MALL
和庆花园 0．5万 商业裙楼
东平13号小区 4万平米 综合性大商场与商业裙楼
赛格•东方威尼斯 8万平米 综合性大商业与商业街
荷兰水乡一\二期… 商业街
3、新东平核心商业圈分布图:
4、新东平核心商业圈给社区商业带来新机遇
荷兰水乡正处新东平核心商业圈的辐射圈内，商圈的形成将给各社区商业带来新机遇，不但可以带动社区商业的氛围，也可提升社区商业的价值。
三、 荷兰水乡商业概况
1. 荷兰水乡的商业价值类型分社区独立式商铺和集合式大型商场。
2. 其中独立式商铺分布在社区交通轴线上，共计近100间，总面积达近10000平方米，业态规划主要为两部分，
一部分为装修、配饰材料和服务：家庭装修材料、家庭装修配饰（窗帘、洁具、灯具、厨具）、装饰设计、五金、建材等
生活配套服务：24小时便利店、文具、书画廊、琴行、花店、音像制品店、药店、干洗店以及美容美发店、女子中心等）
四、 荷兰水乡商铺价值
1. 荷兰水乡风情步行街
“荷兰水乡风情步行街”是60万平米荷兰水乡高档社区的首期风情步行街，位于新开河和东江附近，四期商业街将联合打造成为惠州市一个极富特色的高档的荷兰风情步行街，将成为惠州市民休闲、购物的新去处（关键词：风情、休闲）。
2. 2公里滨江公园、140万平米大社区
荷兰水乡拥有2公里滨江公园，“东江夜游”与社区环绕组合，同时“东江夜游”07年7月1日可望通航。许多客户反映荷兰水乡滨江园林比下埔滨江公园更漂亮，随着2公里江滨园林的完工，“东江夜游” 的通航，以及和赛格地块、东湖五号小区共计140万平米的大社区江滨带连通，对整个商业街来说又增加了一个巨大的消费者逗留场所，在此游玩的人都有可能成为你潜在的客人，同时又为商家促销提供了场所。荷兰水乡风情步行街升值潜力无限。
3. 风情街区，风尚无限
荷兰水乡风情步行街，汲取了现代商业布局的特色，又注入荷兰水乡风情，使整个商业街演变成为一个购物、休闲、游玩于一体的风情街区（如：增加简易的健身器械、休闲椅、简单的景观等）。
4. 充足的停车位
针对目前惠州市商业街的停车位严重不足，荷兰水乡商铺外有充足的停车位和宽敞的人行街道设置，俨然是一个满足步行、驾车一族消费需求的人性化商业中心，最大限度提升人流、车流的易达性。
5. 独立街铺，吸聚人气
荷兰水乡的独立街铺超高层高达到6.6 米，更气派、体面，并且实用率高达100%，同时在建筑设计上营造出“铺铺相连、琳琅满目”的商业环境，更加贴近人们的购物心理，让游客在轻松、随意之间体验逛街购物的乐趣，变被动购买为主动。
交通优势:
1)目前综合楼路口开设红绿灯,已经市政府批准.
2)立体交通，通达全城： 目前已有开通16条大中小巴以上通往区内各地方， 位于126国道广汕公路旁，惠东及潮汕地区通往惠州、广州的必经之径。
距离江北市政府 5分钟车程
距离人人乐商圈 5分钟车程
距离西湖商圈 10分钟车程
距离火车站 15分钟车程
