第一部分：项目开发设想
一、整体开发设想：
项目所处位置为宝安区公明镇李松朗村工业区开发核心商圈，整体占地面积约1万㎡左右，再造商圈，规模、体量上的综合商业是未来公明镇又一个新的商业地标。
该项目应该有整体定位，分期开发的步骤计划，投入资金费用应该通过良好的策划定位形成社会全面的关注，促使形成资金链的链接和开发风险的规避。
通过准确的定位和前景发展的分析，让政府成为项目的帮手，良好的交通、物流、宣传、政策等各种配套形成项目的影响及号召力，确保项目的成功因素和对外招商、宣传的份量作用。
第二部分：市场调查分析报告
目的：预测投资的风险性及经营的收益效果，确保投资的稳定性。
范围：投资场地周边三公里范围的人流量、消费标准、工资收益情况、商业竞争情况。
内容：
周边市场调查情况
该村所管辖区域面积达3.7平方公理。
常住人口为810户
暂住人口为17200户
工厂企业为106家
出租屋为13000间
工商店铺为256间
学校1所
行政事业单位1个
娱乐场所（卡拉OK）1间，发廊、洗脚屋暂时无。
10、工厂高科技企业占85%，传统企业占15%，仅有2家是国家政策不支持的企业，而且另有一片空地正在规划筹备中。未来前景可观。
11、周边商场有“怡丰百货”约2000m2是周边最大的百货超市，五百平方以下的百货及便利店约20间左右。
根据了解，周边工厂员工所提供的收入情况为每人每月平均约一千二百左右。
消费情况：周边超市及便利店人均消费为十二至十五元左右的客单价。
竞争情况：
1、500—1000m2的百货超市2家，经营项目不全，生意状况良好。
2、1000—2000m2的百货超市1家，经营项目齐全，配套设施基本完善，最具有竟争能力，但卖场结构一般。
3、300m2以下的小百货及便利店有多家，不具备竞争能力。
第三部分：投资风险分析及建议：
A、需要了解开发商（甲方）所提供基础建设配备情况，是否有利于投商的利益。例如消防配备的完善情况、地板、电梯及租金条件以及当地政府关系等。
B、位置面积不算大，但楼层较高，给商场整体结构设计及项目分配结构带来一定的难度。]
C、根据周边市场调查情况分析，该地区生存8000m2的超市是没什么问题的，但需要提升宣传力度，原因是人流不够集中，过于疏散，同时该区域中心消费位置是在老村委地区，也就是说从弘观上讲是可以投资，但要注意经营策略及管理模式。
D、建议：
1、改变传统百货超市的经营模式，走百货、超市、休闲、娱乐、美食为一体的经营方针，完善当地的繁荣市场。
2、周边最缺少的就是休闲中心，发廊及娱乐项目，这就是市场。
3、建议将该楼层分为一楼做超市，二楼百货，三楼娱乐（KTV，游戏，桌球，网吧等），四楼经营沐足休闲中心（仅供参考）。
4、建议与物业公司签订合同时延长免租期一年或一年半。租金可否从开业当天起核算。
E、招商难度就是网吧及沐足休闲中心的客户，主要原因是经营许可证的问题，同时受区域限制等，其余招商项目问题不大，至少可以完成85%以上。
第四部分：项目开发成本基本及收益效果预算分析
一、项目成本分析（按建筑面积：一楼至四楼约8000平方米计算）
规划建议：针对本项目主要消费群体，以打工族为主，居民住宅为辅，为使突出卖点，我们必须打破传统的同类零售项目的规划，装修标准以中档为走势，制造亮点，吸引消费者眼球，提升消费者品位。
1）、投资预算（总投资约418万元）：
外墙装饰： 约8万元（含主招牌）
地 板： 约36万元（45元/平方计）物业受理或各投入一半费用。
天 花： 约20万元（50元/平方计）
用电线路布置（灯光系统工程）： 约35万元（含所有材料及人工）
中央空调： 约62万元
消防系统 约50万元（物业受理）
手扶电梯6条，货梯1条，观光梯2条 约80~120万元（1至4楼物业受理）
办公场地布置及办公设备购置： 约8万元
开业前期推广、印刷品、卖场装饰 约10万元
货架 约29万元
商场设备（生鲜、岛柜、立柜、POS系统、广播、防盗、监控系统） 约30万元
不可预估费用 约10万
合计（总投资）： 约418万
注：以上投资分项目可根据实际的出租面积和实际的合作方以及与合作方的合作方式来确定是否增加或删减。
二、收益效果分析：
1、预计招商项目为：
A：手机、化妆品、珠宝、药店、烟酒柜、发廊、餐饮、大众服装、大众皮鞋、床用、大小家电、精品玩具、头饰、美容院、KTV、游戏机、桌球、网吧、沐足中心。
B、包场项目：洗发水，牙膏牙刷、卫生巾、南北干货、水果、面包、熟食，鲜肉等。
C、预计招商费用：进场费用共计约60万(所有专柜及商品进场费用，娱乐项目)
租金200000元/月（4层出租约20元/平方×2000平方，
3层约30元/平方×2000平方，
1、2层40元/平方×2000平方）
D、超市收益情况分析：
根据当地人品计算公式：常住人口810户，810户×4人=3240人
暂住人口17200户×3人=51600人
出租屋13000间×2人=26000人
3240+51600+26000=80840人
根据当地消费标准计算，客单价为12元至15元左右，以每人每周消费2次计算，
80840÷4周/月÷周/2次消费=10105人/天消费
10105×客单价12元/人=121260元/天销售额
销售额=121260元/天×30天/月=3637800元/月销售额
毛利=3637800元×12%=436536元+200000元=636536元
纯利=商品毛利636536元－月租（15万）－水电开支（5~12万）－员工工资（12万）－耗材（1万）－办公费用（1万）=约296536元
年纯利约：296536元×12月=3558432元
E、成本回收预计：按月纯收入29万算约一年半可以回收成本。
通过商业定位及运作形成一期商业的成功奠定，为形成商业价值最大化，可以在运营管理的同时开始提高该商业的利润附加值，如举行大型的购物节/促销活动等。
第五部分：招商策略
（一）招商方式
目标定位招商：定目标客户、主动出击，按规划招商。
效应招商：以优惠条件或联营方式引进目标主题店，以主题店品牌效应吸引其它店/品牌进驻从而带动招商进度。
阶段招商：在不同阶段运用不同的优惠条件，吸引客户进驻。
放水养鱼：以短期优惠条件吸引部分客户进驻，形成良好的招商开端，从而推动招商进度。
特色为先——寻找特色客户，营造独特氛围，吸引其它商户进驻。
媒体推广——利用媒体如电视、户外路牌、宣传条幅广告、DM单夹报等形式推广项目。
（二）主题商户选择
1、选择在该同类店中有经营特色和与本商圈内同类店有明显竞争题的主题店，该主题店至少要有其本身品牌具有一定影响的。
2、与品牌主题店直接合作——在招商中可以选择直接与主题店合作，有利于培育市场，能够稳定和监控主题店的经营，达至双方利益最大化。
（三）合作方式
根据品牌招商项目定位，采用灵活的合作方式：
联营方式：本方式只针对个别主题项目，由公司统一规划、统一经营、统一推广、统一收银。根据其经营种类，楼层定位规划，按实际销售额提成的方式。
租赁方式：按照承租面积大小，确定固定租金，由公司统一规划、统一管理、统一推广。
第六部分 营销策略及推广计划书
能够向消费市场提供准确的“商业便利”才是商业运营成功的重要保障，所谓的商业便利在这里包含两种含义：一是被服务人群可以便利的找到自己需要的服务，二是被服务人群可以便利的交换到自己所需要的服务。从商业策划的角度来看，商场的“长期稳定繁荣”才是商业经营所需要的终极目标。
一、整合推广策略
（一）推广策略
推广范围：面向珠三角地区，特别着重深圳、东莞、广州三地。
推广手段：
（1）电视、报纸媒体广告宣传
（2）DM、海报、单页
（3）举办社会公益活动，带动宣传，扩大影响。
（4）招商主题促销宣传活动。
3、媒体策略：
A、报纸：略
B、电视：略
C、户外广告：略
D、招商手册：详细介绍本项目之企业实题、规划思路、发展方向、招商范围、招商政策，作为项目最直接、最详细的介绍资料，以精美的设计印刷、
简单而详尽的内容让商户了解本项目之优势所在。
四、项目形象包装
（一）项目名称：公明大富豪购物广场
项目名称是实现品牌效应和项目价值的一种体现。它是项目本身累积的一笔无形的资产。应该在所有的宣传媒介中突出“公明大富豪购物广场
”。
（二）CIS规划：
建立完善的个性化企业形象识别系统，充分展示和反映出商场经营内涵和理念，为品牌的推广和长远发展奠定基础。主导CI系统的设计、定位，并在筹建期间使之体现在卖场内外，以及深入员工的思想，作为企业形象和企业文化建设的基石。具体调整的内容如下：
1、整体CI系统的设计、定位
基本系统：VI、BI、MI
应用系统：
2、整体CI系统导入
外观招牌、车身、路牌、报纸、电视、电台广告
卖场指示系统、POP、特价牌
员工服装、铭牌、卡片
便签纸、信封、资料袋
礼品、公司定制之销售商品
卖场装饰物、喷画、广告语
员工行为规范
办公室环境及行为规范
（三）环境及景观：
营造一个舒适、愉悦、美观的商业购物环境是提升消费档次，吸引消费者的重要手段。一个商场的外观装饰、卖场柜台布置、通道、公共空间的编排能够体现出整个商场的定位、风格、个性和品位，合理的营造出一个令人赏心悦目、舒适自在、流连忘返的购物环境和装饰景观是实现商业价值的有力保障。
第七部分：项目整体规划建议。
规划思路：
引导公明消费潮流，使之成为公明中心多元化消费的中心。
打造一个休闲购物、吃喝玩乐于一体的“一站式”购物中心。
以便捷创新的服务，为社区消费者提供高质量的生活消费服务。
（二）规划要求
1、业种规划：依据当地实际市场需求情况，根据项目周边实际消费情况，消费人群与未来的发展趋势进行规划。
2、购物环境规划：按照物业水平在未来5—8年不落伍的目标进行规划，保证各个区域的正常客流循环，尽可能地给消费者提供一个宽敞、明亮、舒适、愉悦的购物环境。
3、空间规划：采用吸引商户及消费者的空间设计规划方式，以开阔的穿透空间，使顾客徜徉其间倍感舒适开心，并能直观而自然地体验卖场空间规划的设计内涵和精巧配置。
人流动线规划：所有动线尽可能达到几乎是直线且零死角的规划，主通道保证在3.0m左右，副通道保证在1.3—1.8m左右。
5、从商场气氛营造、专柜装修控制、商业推广等角度综合考虑规划设计，营造富有鲜明时代特色的商业形象。
（三）卖场硬件规划
播音系统：
商场播音系统的扬声器安装在公共通道的天花上，平均4—6m间距安装一个扬声器，在营业期间播放轻松的音乐。
电源插座：
各专柜墙体、柱面等距的地面中间预留1—2个防水电插座。
收银台：
每个收银台安装一个电源插座，连接一条四芯电话线，两条网络数据线，各楼层数据线在该层HUB处连接，然后统一接驳到商场中心收银机房，要求收银台电源必须为独立的电源系统，配备UPS。
照明
卖场照明适温3700—4200K，颜色以暖色调为主，照度20W/㎡（一般区），120W/㎡（珠宝、化妆品区）采用节能型灯具，以筒灯（双V）和格栅灯为主。电源线槽要求足够宽大，所有通道照明系统要求独立开关，配电房要求通风情况良好。
中央空调
可参考风机盘管主机（水冷式）螺杆机组往大部分区域垂直送风，特殊区域为侧送风，冷度为220W/㎡。
border线
主通道两边用黑色瓷砖border线，以150mm为宜，或使用金属边线。
地面：
地面采用净色地砖，颜色搭配协调，并按区域规划而有所造型，地砖要求能反射灯光，显示亮度、便于清洁。
卖场监控
收银台上方设置监控摄像头，各通道及出入口设置监控点，实现商场无死角监控。
员工更衣室\储物柜
外部装修
利用外墙临街外立面位置设置广告位，提供给商户、供应商作做品牌户外广告，配以高光户外射灯，突出时尚。
后序：
李松朗村泛商圈是以用地和工业作为中心而分和延伸的，因此在针对商圈调研和分析之后，可以得出如下启示和结论。
村区商业物业的供给量约10000平方米，但几家正在经营的小型超市状况一般，这与村庄的经济发展现状不相称，而且该项目紧靠新的村委大楼，未来的周边环境将会以此为中心，村委会大力推广维护该区形象及周边氛围。
针对网吧、沐足中心、娱乐项目的特许证件难度大，需企业出手，其余项目的招商均可成功。
卖场规划的导向性与人流动线的设计，合理科学的功能分区规划和专业商业经营和管理是大富豪的兴旺繁荣的前提条件。
目前的市场上还没有同类可以抗衡的竞争对手，经营风险极低，而收益与回报率较高，一只优良的经营队伍和实干精神是本企业成功的关键所在。
大富豪的进驻可结束李松朗村漫长的没有大型商业中心的时代，并且可实现企业的经济效益与社会效益双丰收，也必将为李松朗村的经济建设涂上浓墨重彩的一笔。
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