商业重镇的历史背影
武汉市作为中国传统的商业重镇，受益于九省通衢的地理优势，其商业繁华度，在历史上的很多年间,一直都是领先全国比肩上海的。在全中国，能以“大”自称的城市除了上海，也仅有武汉。直到近几十年来，武汉商业重镇的地位逐渐没落，逐渐被沿海的后起之秀超越。
让我们透过历史迷雾，窥析武汉这个曾经的商业重镇的历史背影：
自明成化年间汉水改道，汉口由一片原属汉阳的“芦苇荡”，慢慢因停船发展出码头和贸易，迅速成为全国物资集散港，至清康熙年间已成为“天下四聚”之一，到乾隆年间更成为全国“四大名镇”之一。鸦片战争后武汉被选定为通商口岸，由此奠定了武汉市作为国际化商业重镇的开始。
洋务运动时期，张之洞督鄂，大力发展实业，兴建芦汉铁路，主持“汉阳造”，发展现代工业、教育、物流、航运、邮政等，确立了“大武汉”的重要地位，使武汉成为中国内陆最大的商业中心。一直到民国时期，武汉仍可算是与大上海并驾齐驱的东方商业重镇。1929年-1938武汉发展黄金九年留下的一批各国风情的历史建筑，如今仍矗立在中山大道及武汉关沿线，向人们诉说着这座工商业城市曾经的辉煌。
1954年，由于政策转变和时局需要，武汉被撤销直辖市待遇，降格成为湖北省会。但其深厚的经济底蕴，仍维持着中国第二大经济城市的地位。直到上世纪80年代，武汉这个省会城市的GDP仅落后于上海北京天津三大直辖市，排名全国第四，仍然是名副其实的全国一线城市。
其后，“沿海改革开放”没有武汉，“长三角”“珠三角”“环渤海”“西部大开发”都不带武汉玩，后来的“振兴东北老工业基地”更是没有武汉。由于地理区位的原因，武汉处于这种不东不西，不南不北的尴尬境地，甚至连原来的八大军区之一的武汉军区也被撤销了。曾经的天下第一街“汉正街”早已名不副实。武汉的经济政治军事文化中心地位在最近30年间一落千丈，逐渐沦为中国的二流城市。
武汉的宏观环境现状:
GDP：2014年武汉市GDP首次突破1万亿大关，排名从十几名开外逐渐跃升到全国第8位，仅次于北上广深及天津、重庆、苏州。从经济总量来看，武汉目前已跻身第二梯队前列。
社会消费品总额：2014年武汉市社会消费品零售总额达到4369亿元，排在第9位。：虽然离北京、上海、广州有较大的差距，但与深圳、天津、重庆、杭州、南京、成都等城市处于同一水平。
人均可支配收入：武汉市2014年人均可支配收入为33270元，这一成绩不仅大幅落后于一线城市，相比全国同类其他城市也不理想，甚至与同处中部地区的长沙市相比也有一定的差距。武汉市在薪资待遇方面缺乏足够的竞争力。
人口：2014年武汉市常住人口约1022万，排在全国前十，人口密度为1202人/k㎡，均处在全国前列。相比北京、上海等一线城市对人口强大的吸引力，武汉市已成为区域型的人口聚集地，对周边城市人口具有强大的吸引力。但如前所说，武汉市的人均收入较低，对留住高学历高素质人才还是存在较大的障碍。
武汉市的经济及人口现状，离全国一线城市尚有一定的差距，但是已经处于二线城市的前列。武汉早已不是上百年前的商业重镇，也不是十几年前被人忽略的二流城市。作为一个区域中心城市，它的价值还是足够耀眼。
武汉市商业发展历程
第一阶段：沿街商铺。商业开埠以来，以江汉路、中山大道为代表的传统商业街。
第二阶段：百货时代。解放后至今，以江汉路中心百货为代表的第一个国营百货商场开业为标志，后来逐渐发展起以中百、中商、武商三大本土百货巨头鼎力的局面。
第三阶段：连锁商业时代。1997年开始，以武汉中百为代表的本土零售企业，先后涉足连锁超市行业，1998年第一家家乐福进驻汉阳，标志着外资连锁零售商与本土零售商分庭抗礼的战国时代。
第四阶段：购物中心时代。2005年开业的徐东销品茂的开业，标志着武汉市正式步入购物中心时代，但其后一开始销品茂发展并不顺畅，武汉购物中心开发暂时陷入停滞期。直到2010年以后，武汉国际广场、武汉摩尔城等一大批购物中心的涌现，宣告了武汉购物中心进入全盛时代。但比起北京、上海等城市，武汉购物中心发展起步较晚，后期将有很大的追赶空间。
第五阶段：城市综合体时代。2007年底开业的光谷世界城，以及随后的菱角湖万达，这些外来房企第一次将城市综合体的概念引入武汉。在中部崛起和商业时代的大背景下，武汉一些传统住宅开发商开始把商业、办公、居住、文娱等城市生活空间进行组合，打造成一个多功能、高效率的城市综合体项目，福星惠誉、南国置业等本土开发商均开始涉及综合商业项目的开发。
第六阶段：体验商业时代。2008年开业的瑞安武汉天地，2010年开业的花园道艺术商业街标志着武汉市体验式商业时代的到来。
第七阶段：城市旅游文化商业。2011年开业的万达中央文化区楚河汉街，标志着武汉市首个旅游文化概念的商业项目拉开帷幕
武汉的商圈发展解读：
武汉商圈特点：传统商圈升级，新商圈格局已成，新老商圈竞争激烈
经历近半个世纪的轮回，武汉商业版图从传统的武汉百货公司旗下9家门市部，已然发展成武汉三镇众多商圈共存的局面。老牌商圈多年来占据了武汉商业的主导地位，江汉路、武广、汉正街等，都是以往武汉市民休闲购物的首选场所。近年来，随着武汉大规模城市建设及房地产的发展，新的商圈不断形成，各区域都出现了地标性的商业街。各具特色的商业街让武汉人有了更多的选择。新生十年，武汉地标商圈正发挥着举足轻重的作用，武汉的商业版图正处于急速裂变中。
武汉七大传统老商圈的历史变迁
武广商圈：档次最高、最繁华的商圈
武广商圈是武汉最繁华的商圈之一，距江汉路商圈及汉正街商圈极近。这一区域集中了汉口地区的中高档写字楼及商业街、商业广场，经过多年发展，规模日趋扩大。区域内主要的商业运营项目包括武汉广场、世贸广场、新世界百货、SOGO及万松园商业街等，商业项目的集中产生了极强的聚合效应，且区域内还有武汉国际会展中心作为展览、贸易平台为本区域提供了强大的人气及商机。此商圈蕴涵的价值不可估量。
江汉路商圈：历史最悠久、竞争最激烈，定位为旅游时尚商圈
和武广商圈、中南路商圈相比，江汉路商圈的商户分布密度更高，商业竞争更为激烈，由于百年历史的沉淀，江汉路成为购物和旅游的最佳结合地，有着其他商圈无与伦比的优势。随着中部崛起战略的实施，江汉路将吸附更多的投资，而江汉路商圈也将在这轮投资浪潮中不断升级，成为江城的商业心脏。
司门口商圈：传统老商圈近年渐趋没落
解放后的司门口商业街仍是武昌区中南部最繁华热闹的老街。它以司门口商业大楼为中心，云集了各类专卖店、精品店几百家，是购物休闲的理想去处。20世纪90年代，这条街的繁荣鼎盛达到了高峰，年社会商品销售总额一度达到10亿元。和其他老商圈迥异的是，司门口作为繁华的老商圈并没有继续迸发新的能量，而是开始走向没落，原来丰富的商业类型也渐显单一，目前本商圈商品以运动品牌为主，随着政府旧城改造的逐步施行，相信司门口商圈会焕发新一轮的光彩。
中南路商圈：武昌传统商圈，商业发展势头稳步上升
中南商圈主要指中南路沿线地带，这一地带可以说是整个武昌的中心，向北连接新兴的徐东商圈，往南直通城市主干道武珞路，又处在两座长江大桥之间，从汉口过武昌的客流直接在这一带交汇，所以中南商圈地理位置相当重要，商业发展势头稳步上升。
街道口商圈：从电脑数码专业市场向时尚零售商业转型升级
街道口，现在成为武昌文化中心的代名词，街道口周边分布着多所高校，如武汉大学、华中师范大学等。一些服务于学生的产品的企业在片区内不断涌现，如早一点的广埠屯电脑城，已成为武汉市IT产品的重要销售中心。21世纪初，一些商业配套设施也急速跟进，尤其群光广场，成为大学生们课余购物的理想场所。新世界百货也在此处开了新店，相信本区域将聚集越来越多的人气，也将迎来新一轮的商业热潮。
徐东商圈：因长桥二桥兴起的时尚商圈
谈起徐东商圈，武汉市民或者在武汉呆过10年以上的外地人都知道，且对其发展惊叹不已。10多前年，武汉长江二桥还没通车的时候，徐东片区还是一片农田，也没有一条像样的大路，更谈不上繁华的商业配套。自从武汉长江二桥建成通车后，徐东片区立刻被盘活，各种商场、写字楼、住宅小区如雨后春笋般拔地而起。徐东村成为武汉的城市新名片，被誉为武汉的徐汇区。
钟家村商圈：不断发展中的汉阳传统老商圈
汉阳区经济发展过去一直较汉口和武昌落后，所以临近汉口与武昌的钟家村商圈便成了汉阳唯一的经济中心。近年来，随着汉阳经济的兴起，钟家村商圈也得到了长足发展，商圈范围也逐渐扩大，影响力日盛。老商场焕发新生命力，新购物中心也陆续加盟。在商业设施的带动下，片区房地产业发展迅猛，中心楼盘价位与汉口、武昌中心城区房价不相上下。在钟家村商圈的带动下，加上靠山临江的优势，该片区楼盘备受顾客青睐，物业升值潜力很大。
武汉商业发展趋势
自持出租是商业综合体发展趋势
商业综合体这种形式将是未来武汉市商业发展的主流。中国指数研究院分析称，未来4年，武汉市商业综合体项目依旧呈现“遍地开花”的态势，推出数量预估占到未来4年上市的商业项目数量的62.5%。
商业综合体的“自持+出租”模式相对整体出售模式而言，无论从长期收益，还是从招商情况分析，都是更好的一种运营模式，也是武汉市商业综合体未来发展的趋势。
社区中小商铺发展潜力大
在武汉市商业地产的成交量中，社区内的底层商铺为成交主力，成交量达到商用物业成交量的六成以上，其次是购物中心、商业街和专业市场，占比不到10%，成交量较少。
在商业地产发展形势变化方面， 自2011年武汉出台限购令以来，大量资金涌入商业地产，武汉商业地产出现爆发式增长。但随着近两年电子商务的飞速发展，传统实体商业模式受到冲击，导致社会预期投资有所降低，商业地产发展受到一定影响。
在此背景下，相较于一些大体量的商铺，人口密集的社区中小型商铺特别是底层商铺，市场抗风险能力较强，对于个人投资者而言显得更加保险。
投资与运营分离
将地产投资与商业运营分离，其实是国际商业地产界的主流做法。这一模式在中国的出现是行业走向专业化、走向成熟的必由之路。
业态调整
主流商业项目的业态将由前期“重零售占比、轻餐饮及娱乐”逐渐发展至“轻零售、重餐饮及娱乐”趋势。
以汉口核心武广商圈及汉口中心区新开购物中心的业态变化可看出：2014年新开购物中心项目中零售业态占比相对降低，餐饮及休闲娱乐业态占比明显增高。
线上线下结合
受线下零售市场相对低迷态势影响，利用移动互联网提升购物体验是未来趋势。每一个购物中心都不希望自己落后于潮流。未来，购物中心WIFI全覆盖，打通微信、微博、APP三大平台，实现顾客与商户的网络对接，引入反向寻车、餐饮排号、电影在线购票和选座等全方位智能化服务，把“最智能”的极致体验融入到购物的每一个细节。
武汉商业市场总结分析
2014年来武汉商业地产市场正悄然发生着极大的变化。很多重大事件在同步发生，包括电商发展的红火、百货经营的唱衰、商业地产供应的井喷等，使得有价值、有特色的经营品牌资源注定将享受稀缺的商务优势，而对大部分的商业地产相关企业来说，规模扩张、规模经济、成本控制、差异化的战略已经显得力不从心。 商业地产作为房地产行业最具发展空间的领域，随着近几年互联网的兴起，改变了人们的消费方式，从而使传统商业模式正在发生着一次革命性的颠覆。
武汉商业市场的特征，这里总结如下：
1、商圈发展：武汉市传统商圈不断升级，新商圈格局已成，新老商圈竞争激烈。江汉路商圈、街道口商圈等老商圈逐渐从传统百货向购物中心升级发展，新商圈如王家湾、鲁巷商圈品牌级次不断提档升级。但各大商圈新增商业量较少，新增商业主要在非商圈及城市副中心区域。未来各大商圈的新增商业量有限，但新老商圈的存量商业将加紧升级换代。
2、人口因素：武汉作为全国为数不多的常住人口超千万的特大城市，人口密度相对较高，更可喜的是20-35岁年轻人群占比远高于全国平均水平且仍在逐年攀升，这都为武汉市未来商业发展提供了有力的支撑。预计未来武汉人口优势将不断显现，消费将不断提升，并能有效消化新增商业供应。
3、经济因素：武汉市经济总量排在全国第8位、社会消费品零售总额排在第7位，均处于第二梯队的前列，且相比第一梯队增速更快。未来武汉经济发展空间巨大，无论是经济总量还是消费潜力，均有望成为仅次于一线城市的重点城市。
4、人均商业表现：武汉市人均商业面积仅1.5平方左右，相比其他一二线城市处于合理水平，单位面积零售额表现较好。武汉未来新增商业面积虽然不断增加，但人均商业面积仍在可控范围之内。
5、商业用地：2014年武汉市土地成交量大幅下跌，但成交均价小幅上涨。商业用地成交量大幅下降，综合用途类商业物业土地相对增加。武汉市未来纯商业项目供应将减少，但城市综合体的供应将增加。
6、销售型商业供求：武汉市2014年商铺供应大幅上升达到188.7万平米，而成交下降明显，供求比环比大幅度上升。武汉市商铺销售市场整体市场供过于求，未来商铺销售压力加大。
7、持有型商业供应： 2014年武汉市新入市13个新项目，其中11个为购物中心，表明市场热点转向购物中心。总供应量逾150万平米，相比销售型商业的供应仍有较大差距。说明武汉商业地产市场仍没有摆脱以销售为主的特征，未来有望向一线城市租售均衡的模式靠拢。
8、商业地产开发商分析：全国性的品牌商业地产开发商大部分尚未进入武汉，武汉市存量商业项目大部分为武汉本土开发商所开发，面临的问题是本土开发商整体开发水平不高，招商同质化严重，运营水平低下。武汉整体商业环境的大幅提升，需要引进更多国际国内专业的商业团队的介入。
9、零售市场：武汉市零售市场表现强劲，不论是奢侈品、快时尚、儿童业态均连创新高;餐饮业态在购物中心占比逐渐增加，但利润有所下降;超市业态竞争日趋精细化发展;影院越来越普及，新增商业内普遍都规划有影院。综上来说，武汉市零售、餐饮、各大主力店表现均向好，有力支撑了武汉商业地产的发展。
10、新开业项目经营情况：2014年新开业商业项目中，仅德国风情街、宜家、群星城、永旺表现尚可，其他大多数项目经营一般或较差。武汉市商业项目开发依然红火，但后期运营管理水平难以跟上，未来需要有更多成熟稳定，有丰富实操经验的商业管理团队。
11、新开业商业项目分析：从2014年新开业商业项目来看，仅5个为外资(包括非湖北籍背景)开发项目，其他均为湖北本土开发商或合资的项目。表明武汉商业地产市场仍以本土开发商为主导，本土开发商商业开发水平，尤其是招商及运营管理水平有待提高。
- 该帖于 2015-7-23 10:32:00 被修改过
