一、丹尼斯百货在郑布局
丹尼斯百货系统在郑州合计开业运营有丹尼斯人民路店、花园路店、CBD店、大卫城店，总经营面积达78.97万㎡。其中，人丹店4.5万㎡，花丹店7.47万㎡，CBD店27万㎡，大卫城店40万㎡。其均分布于郑州知名商圈，二七商圈、花园路商圈和CBD商圈的常住人口数量、人均消费水平、市政机关企事业单位及院校云集。从功能与经营档次定位上，人丹属于“高端奢华店”，花丹属于“精致生活店”，CBD店属于“城市奥莱店+时尚流行店”，大卫城店属于“精品百货+时尚MALL综合体”。
二、大卫城解析
1、项目建筑设计
项目总建筑面积40万㎡，地下4层，地上部分由6层（MALL）的裙楼、一栋14层（1-9F百货区，10-12F餐饮区，13-14F办公区）的高层百货和一座24层的酒店组成，业态上涵盖国际精品店、时尚百货、超市、MALL及酒店五大商业业态，内部配有108部扶梯，45部升降梯，地下设有2000个停车位，该项目投资20亿元，于2015年05月08对外迎宾试营业，2015年10月16日正式开业。
2、项目区域优劣势
丹尼斯大卫城是丹尼斯集团旗下首个集购物、餐饮、休闲、酒店于一体的大型都市综合体。它位于郑州市传统商圈——二七商圈的核心位置，处于商圈两条主干道二七路与太康路的交汇处，其所属的二七路商圈以二七塔为中心向四周辐射，加上火车站、汽车中心站环嗣左右，该商圈日均客流过百万人次。周边数十路公交巴士联通全城，地铁1#、3#线交汇于此。广场西北向紧靠人民公园，南面毗邻二七纪念塔，亦为地块注入人文气息。
作为郑州传统商圈，客流吸附能力及品牌影响力为其带来良好的宣传口碑。但是，该商圈在土地租金成本上较高，另一方面传统商圈周边交通压力大，一定程度上拉高了品牌商的租金成本，以及顾客到访难度。
3、项目业态布局
商业规划涵盖百货、MALL、BETTER拜特精品超市、五星级酒店、会所多业态，百货品牌的设定囊括了国际国内一线二线的知名精品、化妆品、服饰及家居配饰。MALL的品牌设定包含当下最流行的快时尚品牌、时尚年轻潮流品牌以及相配套的餐饮娱乐休憩。
其中，零售覆盖面积21.3万㎡，酒店覆盖面积4.5万㎡，会所覆盖面积0.9万㎡。零售/酒店/会所业态配比是76%：20%：4%。在零售业态中，MALL占比50%，百货占比44%，超市占比6%。其中，50%的MALL区域中涵盖“32%的餐饮+13%的休憩+5%的院线儿童体验”，44%的百货区域中涵盖“10%的精品百货+34%的传统流行时尚百货”。
精品百货：A塔楼1F-9F，奢侈品、国内精品、精品家居及配饰。
SHOPPING MALL:裙楼1F-6F，流行精品、流行配饰及时尚家居、体验潮品。
餐饮休憩：B1-9F各楼层分散餐饮、休憩，10F-12F集中地方特色、连锁餐饮。精品超市：B1F,生活必需、家庭所用。
酒店：B塔楼7F-24F，国际五星级标准酒店。
会所：14F，奢侈、浪漫的生活情调，隐私的私人空间。
丹尼斯大卫城楼层规划
1F--9F是百货区，主题分别是《国际精品》、《国际流行》、《阅雅名媛》、《淑雅仕女》、《青春活力》、《时尚动感》、《俊逸绅士》、《居家生活》、《多彩童趣》。10F--12F是餐饮休憩区，主题分别是《特色美食》、《主题餐饮》、《商务盛宴》。2F--6F是MALL区，主题分别是《时尚》、《个性》、《青春》、《新潮》、《酷炫》。
4、全客层核心消费客群
该项目功能定位为郑州市中心大体量、全业态、多功能时尚生活品味的大型购物娱乐休闲中心。消费定位为全客层目标消费，并具备时下最流行的“一日游”式的消费需求。核心客群年龄段在20岁到34岁之间，消费薪资水平在3000元到6000元，消费倾向于主流大众时尚休闲领域；次核心客群年龄段在35岁到39岁之间，消费薪资水平在6000元到8000元，消费倾向于居家生活品味社交领域；拓展客群年龄段在40岁到51岁之间，消费薪资水平在8000元到1万元以上，消费倾向于文化情调优雅闲情领域。
三、大卫城首开郑州商业项目特色
四、大卫城餐饮业态
“以前是进商场购物，现在是进商场吃饭”。大卫城类购物中心扩大餐饮品牌占比，增加简餐、快餐、主题餐饮、特色餐饮、异国风味多餐饮业态。
12F定位商务盛宴，主打大型主题餐饮，累计餐饮品牌4家，进驻品牌有上井日料、王品牛排、铁板诱惑、姆玛餐厅；11F主题餐饮，主打特色主题餐饮，累计餐饮品牌12家，进驻品牌有炉鱼、外婆私房菜、鱼酷；10F特色餐饮，主打特色美食、中式快餐，累计餐饮品牌25家，进驻品牌土大力、芙蓉巷、百宴菌菇拉面、舒来喜；2F—6F轻食冰饮，累计餐饮品牌13家，进驻品牌豪丽斯、许留仙、鲜芋仙、爷茶、DQ、水货；B1F休闲时光，主打简餐、轻食、冰饮，累计餐饮品牌38家，进驻品牌星巴克、西树泡芙、日出茶太、满记甜品等。全馆进驻餐饮品牌数量92家，其中，简餐轻食冰饮占比高达41%，数量占据餐饮品牌第一，其次是特色餐饮占比27%。
五、大卫城儿童业态
儿童产业已经开始发力，“童”领天下势不可挡。在新开的商业项目中，儿童业态从进驻品牌数量、品牌占地面积上大幅增加。儿童产业链涵盖儿童零售服装配饰、儿童主题乐园、儿童餐饮及亲子餐厅、儿童竞技、儿童益智培训、儿童早教、儿童摄影、月子中心、产后修复中心......在新开商业中一站式孕婴童产品线配比高达12%。根据商业定位及商圈客群的实际，发挥儿童品牌资源优势，在大卫城78家儿童品牌中更倾向于儿童零售，占比90%；儿童体验占比较低，仅占10%。这反映出丹尼斯零售品牌效应及零售品牌资源多，不去过多的牺牲毛利额去引进纯租金模式的体验业态。
9F主打儿童消费、娱乐、体验业态，定位“多彩童趣馆”，涵盖孕婴童装、童鞋童车、儿童玩具、儿童休憩等一系列儿童主题风。“巧乐思手工创意粘土”由一群专业的捏塑老师，指导小朋友捏塑与发挥本身的创造力，达到创作过程中的乐趣和作品完成时的成就感！“反斗乐园”里面的电子游艺、超级迷宫、欢乐沙滩、七巧板画廊等充满挑战趣味性的游戏，让宝宝们置身快乐的海洋。此外，单独在9楼开设有面积约300㎡童玩集合店“童玩馆“，糖果树、奥迪双钻、孩子宝等宝宝钟爱的玩具品牌一应俱全。
同样是2015年新开商业，与大卫城侧重儿童零售业态相比，郑西锦艺城C区更倾向于儿童体验业态领域，其所占比例60%；而儿童零售在儿童业态中只占40%。锦艺城C区儿童体验业态涵盖益智教育培训、儿童竞技、儿童主题乐园合计6家品牌，占地面积合计7500㎡。
六、大卫城“快时尚”“集合店”
1、快时尚
时尚界以“快、狠、准”为主要特征的快时尚迅速兴起，快时尚服饰始终追随季节潮流，新品到店的速度奇快，橱窗陈列的变换频率更是一周两次。与速食年代"求速"的特点如出一辙。据赢商网统计，截止2015年10月31日，C&A中国内地门店达47家，H&M达110家，无印良品MUJI达54家，优衣库UNIQLO达236家，GAP达30家。
领跑快时尚行业在中国市场门店数量的依然是日本服饰零售巨头迅销(FASTRETAILING)集团旗下的核心品牌优衣库UNIQLO。据联商网统计，优衣库2015年在华新增门店数为71家，相比2014年增长43家有了大幅提升，门店覆盖47个城市。截止2015年12月31日，优衣库在华门店总数已达184家，大大领先于排行第二的ZARA。
2、集合店
品牌集合店也被称为“品牌概念店”，即在一家统一名字的大门店内，汇集多个品牌的产品。按照数量划分为多品牌集合店和多品类集合店。多品牌集合店是相同业态的多个品牌集中放置于同一店面，比如多品牌鞋服集合店好孩子星站，将全球儿童运动服装品牌“耐克、彪马、匡威、斯凯奇、健乐士、其乐、北面、哥伦比亚、锐步”的产品集合在同一店面，为用户提供专业、时尚、高端的产品和方便愉悦的一站式购物体验。多品类集合店，也可以称作“跨界店”，是不同业态的品牌集中放置于同一店面，比如衣恋E.LAND英式美学馆、小熊TEENIE WEENIE美式生活馆，在现有零售服饰产品线的基础上，另辟蹊径，规划衣恋自营简餐轻食冰饮店E.LAND Caffe与TEENI EWEENIE Caffe，满足顾客购物之余的时光享受。
七、丹尼斯百货同城商业销售业绩对比
丹尼斯百货作为郑州老牌百货，从1997年开业的首家人丹店，到2015年开业的大卫城类购物中心店，其品牌效应的知名度及百货口碑的影响力已经扎根河南商业厚土。在2015年丹尼斯百货系统中营业额累计高达47.4亿元RMB。其中，人民店作为郑州首店销售业绩属于“状元店”，在2013年-2015年三年时间营业额累计高达77.56亿元RMB。
1、丹尼斯百货系统四店销售额对比
分析2015年丹尼斯百货四店销售业绩，纵向而言，人民店以22.6亿元RMB的骄人业绩夺冠，花园店以10.3亿元RMB位居“榜眼”，丹尼斯七天以7.4亿元RMB位居“探花”，大卫城以7.1亿元RMB排在第四。横向而言，三店销售额均同比下降，其中，人民店同比2014年下降19%，花园店同比2014年下降21%，七天地同比2014年下降4%。
需要指出的是，在零售业遭遇“瓶颈期”的2015年，在百货业唱衰声、关店潮中，大卫城从2015年5月8日试营业，10月16日正式开业，到年末销售天数仅232天（合计7个月20天）却创造出7.1亿元的佳绩，日均销售额306万元，客流量单天高达30万人次，养商期仅用半年时间，让毗邻的万象城甚是汗颜。
郑州主力商业项目2013-2014-2015年销售业绩报表
|
序号 |
商场名称 |
开业时间 |
体量（万㎡） |
2013 |
2014 |
2015 |
|
1 |
丹尼斯百货人民店 |
1997.11.16 |
6 |
26.96 |
28 |
22.6 |
|
2 |
万达广场中原店 |
2011.10.28 |
10 |
8.7 |
14.1 |
15.5 |
|
3 |
万达广场二七店 |
2013.10.13 |
9.2 |
7.9 |
13.2 |
14.6 |
|
4 |
大商新玛特国贸店 |
2008.9.26 |
8 |
10 |
13 |
10.5 |
|
5 |
华润万象城 |
2014.4.19 |
8 |
/ |
3.8 |
10.4 |
|
6 |
丹尼斯百货花园店 |
2008.5.31 |
6.5 |
14.7 |
13 |
10.3 |
|
7 |
国贸360广场 |
2010 |
2.5 |
7.5 |
9 |
10 |
|
8 |
大商金博大 |
1997.9.28 |
7 |
11.6 |
8.7 |
7.6 |
|
9 |
丹尼斯七天地 |
2013.8.1 |
15 |
/ |
7.7 |
7.4 |
|
10 |
丹尼斯大卫城 |
2015.10.16 |
15 |
/ |
/ |
7.1 |
|
11 |
锦艺城购物中心 |
2012.12.22 |
3.8 |
/ |
2.5 |
5 |
|
12 |
北京华联 |
2002.8.5 |
5 |
6.8 |
6.5 |
5 |
|
13 |
正道花园 |
2009 |
2.5 |
5.6 |
4.2 |
3.8 |
|
14 |
正道中环 |
2004.10.1 |
4 |
/ |
3.6 |
3.2 |
|
15 |
王府井百货 |
2012.12.22 |
5 |
/ |
3.8 |
3.2 |
|
16 |
百盛 |
2005 |
5 |
6.5 |
4.6 |
3 |
|
17 |
裕达福福百货 |
1999 |
2 |
/ |
2.6 |
2.2 |
|
18 |
紫荆山百货 |
1983.4.1 |
2.8 |
/ |
2.9 |
2 |
|
19 |
福都百货 |
2011.11.18 |
1 |
/ |
1.4 |
2 |
|
20 |
新世界百货 |
2011.4.22 |
4 |
/ |
2 |
2.6 |
2013年VS 2015年郑州商业项目业绩TOP10
|
|
2013年业绩TOP10 |
2015年业绩TOP10 |
||||
|
排名 |
商场名称 |
业绩 |
开业 |
商场名称 |
业绩 |
开业 |
|
1 |
丹尼斯百货人民店 |
26.96 |
1997.11.16 |
丹尼斯百货人民店 |
22.6 |
1997.11.16 |
|
2 |
丹尼斯百货花园店 |
14.7 |
2008.5.31 |
万达广场中原店 |
15.5 |
2011.10.28 |
|
3 |
大商金博大店 |
11.6 |
1997.9.28 |
万达广场二七店 |
14.6 |
2013.10.13 |
|
4 |
大商新玛特国贸店 |
10 |
2008.9.26 |
大商新玛特国贸店 |
10.5 |
2008.9.26 |
|
5 |
万达广场中原店 |
8.7 |
2011.10.28 |
国贸360店 |
10.4 |
2010 |
|
6 |
万达广场二七店 |
7.9 |
2013.10.13 |
华润万象城 |
10.4 |
2014.4.19 |
|
7 |
国贸360店 |
7.5 |
2010 |
丹尼斯百货花园店 |
10.3 |
2008.5.31 |
|
8 |
北京华联 |
6.8 |
2002.8.5 |
大商金博大店 |
7.6 |
1997.9.28 |
|
9 |
百盛 |
6.5 |
2005 |
丹尼斯七天地 |
7.4 |
2013.8.1 |
|
10 |
正道花园 |
5.6 |
2009 |
丹尼斯大卫城 |
7.1 |
2015.10.16 |
2、丹尼斯百货四店全馆销售坪效与租金坪效核算
关于坪效，在百货业主要考核的是销售坪效和租金坪效这两个关键指标。
（1）销售坪效
在丹尼斯百货一切工作都是以销售业绩的提升和销售指标的超额达成为核心。其中，销售坪效是考核商场销售业绩的指标，是销售额与面积的比例，在面积一定的情况下，销售额越高，坪效越大，反之亦然。
|
2013-2014-2015年丹尼斯百货人民店全馆销售坪效 |
|||||
|
商场名 |
销售年份 |
年销售额 （元/年） |
年销售坪效 （元/㎡.年） |
月销售坪效 （元/㎡.月） |
月销售坪效 同比 |
|
人民店 |
2013年 |
26.96亿 |
59911 |
4993 |
--- |
|
2014年 |
28亿 |
62222 |
5185 |
4% |
|
|
2015年 |
22.6亿 |
50222 |
4185 |
-19% |
|
从上表数据得出结论，丹尼斯人民店2014年期间销售坪效同比增幅4%，2015年期间销售坪效同比降幅达19%。
|
2013-2014-2015年丹尼斯百货花园店全馆销售坪效 |
|||||
|
商场名 |
销售年份 |
年销售额 （元/年） |
年销售坪效 （元/㎡.年） |
月销售坪效 （元/㎡.月） |
月销售坪效 同比 |
|
花园店 |
2013年 |
14.7亿 |
19678 |
1640 |
-- |
|
2014年 |
13亿 |
17403 |
1450 |
-12% |
|
|
2015年 |
10.3亿 |
13788 |
1149 |
-21% |
|
从上表得出结论，花园店在2014、2015年期间销售坪效均在下降，同比降幅分别达12%和21%。
|
2013-2014-2015年丹尼斯七天地全馆销售坪效 |
|||||
|
商场名 |
销售年份 |
年销售额 （元/年） |
年销售坪效 （元/㎡.年） |
月销售坪效 （元/㎡.月） |
月销售坪效 同比 |
|
七天地 |
2014年 |
7.7亿 |
2852 |
238 |
-- |
|
2015年 |
7.4亿 |
2741 |
228 |
-4% |
|
从上表得出结论，七天地在2015年期间销售坪效同比降幅4%。
|
2015年丹尼斯百货大卫城店全馆销售坪效 |
||||
|
商场名 |
销售年份 |
年销售额 （元/年） |
年销售坪效 （元/㎡.年） |
月销售坪效 （元/㎡.月） |
|
大卫城店 |
2015年 |
7.1亿 |
1775 |
254 |
|
备注：丹尼斯大卫城销售时间2015.5.8-2015.12.31共232天（合计7个月22天）。 |
||||
（2）租金坪效
租金坪效即租金单价，其测算可以通过营业额进行反推，运用此种方法的前提是要了解各个业态的承租水平，估计该类业态的承租水平。通用公式是：年租金=年营业额*承租水平，租金单价=年租金/12/30/租赁面积。其中，承租水平取各品类扣点数之和的平均值（人民店22%，花园店20%，七天地店18%，大卫城店19%）。
|
2013-2014-2015年丹尼斯百货人民店全馆租金坪效 |
|||||
|
商场名 |
销售年份 |
年销售额 （元/年） |
年租金额 （元/年） |
月租金单价 （元/㎡.月） |
月租金单价 同比 |
|
人民店 |
2013年 |
26.96亿 |
5.93亿 |
1098 |
-- |
|
2014年 |
28亿 |
6.16亿 |
1141 |
4% |
|
|
2015年 |
22.6亿 |
4.97亿 |
921 |
-19% |
|
从上表数据得出结论，丹尼斯人民店2014年期间租金坪效同比增幅4%，2015年期间租金坪效同比降幅达19%。
|
2013-2014-2015年丹尼斯百货花园店全馆租金坪效 |
|||||
|
商场名 |
销售年份 |
年销售额 （元/年） |
年租金额 （元/年） |
月租金单价 （元/㎡.月） |
月租金单价 同比 |
|
花园店 |
2013年 |
14.7亿 |
2.94亿 |
328 |
-- |
|
2014年 |
13亿 |
2.6亿 |
290 |
-12% |
|
|
2015年 |
10.3亿 |
2.06亿 |
230 |
-21% |
|
从上表得出结论，花园店在2014、2015年期间租金坪效均在下降，同比降幅分别达12%和21%。
|
2013-2014-2015年丹尼斯七天地全馆租金坪效 |
|||||
|
商场名 |
销售年份 |
年销售额 （元/年） |
年租金额 （元/年） |
月租金单价 （元/㎡.月） |
月租金单价 同比 |
|
七天地 |
2014年 |
7.7亿 |
1.39亿 |
43 |
-- |
|
2015年 |
7.4亿 |
1.33亿 |
41 |
-5% |
|
从上表得出结论，七天地在2015年期间租金坪效同比降幅5%。
|
2015年丹尼斯百货大卫城店全馆租金坪效 |
||||
|
商场名 |
销售年份 |
年销售额 （元/年） |
年租金额 （元/年） |
月租金单价 （元/㎡.月） |
|
大卫城店 |
2015年 |
7.1亿 |
1.35亿 |
48 |
|
备注：丹尼斯大卫城销售时间2015.5.8-2015.12.31共232天（合计7个月22天）。 |
||||
3、大卫城各层销售坪效与租金坪效核算
（1）各层销售坪效核算
大卫城2015年销售额是7.1亿元，各楼层（-1F至12F）对应的销售占比分别是7%、18%、11%、10%、6%、7%、9%、3%、4%、6%、7%、7%、5%，从而依次计算得出各楼层对应年销售额、年销售坪效和月销售坪效。详细数据见附表1：《2015年丹尼斯百货大卫城店各楼层销售坪效》。
（2）各层租金坪效核算
根据各楼层（-1F至12F）对应的品类承租水平8%、25%、24%、27%、26%、27%、24%、26%、21%、24%、8%、8%、8%，按照租金坪效计算公式依次得出各楼层对应年租金额、年租金坪效和月租金坪效。详细数据见附表2：《2015年丹尼斯百货大卫城店各楼层租金坪效》。
|
附表1：2015年丹尼斯百货大卫城店各楼层销售坪效 |
||||||
|
销售时间 |
楼层 |
销售占比 |
楼层面积 |
年销售额（元/年） |
年销售坪效（元/㎡.年） |
月销售坪效 （元/㎡.月） |
|
5.8至12.31 |
-1F |
7% |
25000 |
49700000 |
1988 |
166 |
|
1F |
18% |
17000 |
127800000 |
7518 |
626 |
|
|
2F |
11% |
17000 |
78100000 |
4594 |
383 |
|
|
3F |
10% |
17000 |
71000000 |
4176 |
348 |
|
|
4F |
6% |
17000 |
42600000 |
2506 |
209 |
|
|
5F |
7% |
17000 |
49700000 |
2924 |
244 |
|
|
6F |
9% |
17000 |
63900000 |
3759 |
313 |
|
|
7F |
3% |
17000 |
21300000 |
1253 |
104 |
|
|
8F |
4% |
17000 |
28400000 |
1671 |
139 |
|
|
9F |
6% |
17000 |
42600000 |
2506 |
209 |
|
|
10F |
7% |
17000 |
49700000 |
2924 |
244 |
|
|
11F |
7% |
17000 |
49700000 |
2924 |
244 |
|
|
12F |
5% |
17000 |
35500000 |
2088 |
174 |
|
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附表2：2015年丹尼斯百货大卫城店各楼层租金坪效 |
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销售时间 |
楼层 |
承租水平 |
楼层面积 |
年租金额 （元/年） |
年租金坪效（元/㎡.年） |
月租金坪效 （元/㎡.月） |
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5.8至12.31 |
-1F |
8% |
25000 |
3976000 |
159 |
13 |
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1F |
25% |
17000 |
31950000 |
1879 |
157 |
|
|
2F |
24% |
17000 |
18744000 |
1103 |
92 |
|
|
3F |
27% |
17000 |
19170000 |
1128 |
94 |
|
|
4F |
26% |
17000 |
11076000 |
652 |
54 |
|
|
5F |
27% |
17000 |
13419000 |
789 |
66 |
|
|
6F |
24% |
17000 |
15336000 |
902 |
75 |
|
|
7F |
26% |
17000 |
5538000 |
326 |
27 |
|
|
8F |
21% |
17000 |
5964000 |
351 |
29 |
|
|
9F |
24% |
17000 |
10224000 |
601 |
50 |
|
|
10F |
8% |
17000 |
3976000 |
234 |
19 |
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11F |
8% |
17000 |
3976000 |
234 |
19 |
|
|
12F |
8% |
17000 |
2840000 |
167 |
14 |
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