当前位置: 联商论坛  -   -  贴子
  |  

主题:徐汇绿地缤纷城探班图报

kaga

积分:4590  联商币:2177
  |   只看他 楼主

去年年底,徐汇绿地缤纷城低调开门迎客,相比龙湖天街和瑞虹天地两个项目的争相造势,绿地集团在上海的商业地产第一弹,受关注度相对较低,加上目前并不算高的开业率,我只能把它定义为soft opening。最近前往了几次,梳理一下感受,与大家分享。

主角出场之前,先来聊几句斜对面的正大乐城,作为开放式购物中心,优劣势都显而易见。虽然没有官方数据,但据业内朋友反映,零售业态不温不火,虽然7、12两线地铁贯通,但地下楼层区域似乎也没能产生爆发效果。

在这个大环境以及竞争对手的参考下,后进者如何扬长避短、吸取经验,就成为了绿地缤纷城在规划上需要解决的最大问题。该项目商业面积超8万方,官方将其定位为“品质生活中心”,文化、美食、艺术、亲子、时尚、娱乐是它的关键词。

现在10个商场中可能8个都是这么定位的,但最终呈现还是会各有不同,绿地缤纷城有什么“套路”或“亮点”,下文详述。

整体概况

徐汇绿地缤纷城同样是地铁上盖,由一条户外主干道将项目分为东西两部分,主干道的两端则各有一个地铁站出入口。除了地铁换乘枢纽提供交通便利外,周边还有写字楼和住宅客群作为基础。虽然起点不低,但实际日常客流并不高,这点让我联想到去年下半年开业的百联世纪经营情况——坐落于更大的地铁换乘枢纽,不乏商务和居民客群,但大客流主要集中在饭点以及地下两个楼层。

▲ 地铁站标志醒目地“站”在项目主干道入口处

▲ 由于是开放式商业体,同斜对面的正大乐城一样,地铁站的出入口可以“融入”内部。

园林式规划设计增加可看性

查询资料得知,该项目是由日本设计师操刀,撇开内部商业,光看建筑外观本身,很容易就能感受到“与自然结合”的态度——场馆内外,绿植、水流、山石、雕塑作品等都会成为吸睛点。同时由于群楼楼层不高,如今很多商场偏好的屋顶花园,能够得到更自然地呈现。客人不用在商场内部经过“通道”走上屋顶花园,而是可以更自由地从外部楼梯直达。虽然这会降低客人的进店概率,但建筑与人文的融合所打造出的“活性”,也许正是业主和设计师追求的特色所在。上一张全景图能更直观地感受我所期望表达的内容。

▲ 户外绿植配搭石凳作品

▲ 指示牌特写,如同置身于公园。

▲ 供人休息的凳子造型与绿化中的石雕相呼应

▲ 内场中的水流

▲ 内场中的绿植

业态组合显套路

结合上文对该商圈特征以及与正大乐城、百联世纪两个项目的类比,徐汇绿地缤纷城从目前的招商规划情况来看,开业率过半,但零售业态屈指可数,快时尚品牌主力店已经落户正大乐城,单个品牌难具号召力,即使正大乐城也面临着类似难题,因此绿地缤纷城4个楼层目前共只有10个零售业态品牌,其中还包括了“刘洪杰寿桃艺术馆”——这种显然是为了迎合“艺术”主题而特地打造的项目。此消彼长,取而代之的,无疑是餐饮业态。

项目东侧面积较小,呈长条状,B1层只有3个主力店,分别为上文提到的艺术馆、健身房和桌球,除此以外,各楼层的所有区域,全部为餐饮业态,考虑到只能容纳单侧商铺的体量以及沿街的优势,做餐饮也是无可厚非。

▲ 位于东侧B1层的健身房,动线远处是桌球馆。

▲ 底层沿街餐饮品牌

▲ 底层沿街餐饮品牌

▲ 2层沿街餐饮品牌

▲ 2层沿街餐饮品牌

项目西侧是主力空间,面积大,业态也相对更多,格局上,虽然也是多建筑集合,但通过连廊和顶棚等元素融合打造出整体感,因此也更像一个正统的购物中心,餐饮同样是占比最大的业态。

▲ 南端靠近居民区,是easy家乐福便利店,而TREK自行车则是少有的零售业态,同样也算是生活方式品牌吧。

▲ 内场动线基本横平竖直,如同棋盘。

▲ 内场公共空间与外部呼应,做了绿植装饰以及造型休息区,品牌则基本以餐饮类为主。

▲ 不同风味的餐饮品牌入驻,虽然并未全部开业,但该区域的招商情况相对良好。

▲ 1层也有一整片区域正在装修施工中,不乏人气大店。

▲ 这是少有的需要排队的店

有意思的是,正大乐城有两家星巴克,不知这是否是徐汇绿地缤纷城没有开星巴克(至少目前没有开)的原因之一。但商场中并不缺咖啡业态,而且均为大店,这似乎与如今的咖啡业态发展趋势有点相悖,至少从目前的客流量来看,咖啡的体量显然有些许过剩。

▲ 正在围板装修的COSTA

▲ kiwi cafe

▲ MANGOSIX

B1层依旧是套路——以小餐饮为主的类美食广场布局,商场取名为“食番街”。

▲ 食番街区域入口

▲ 内部观感

▲ 柱面指示彰显细节处的用心

除了餐饮外,儿童品类也是商场非常重视的两大业态之一,在3层的北侧划拨了一整个区域用来做亲子业态,为附近的社区消费者提供选择。

▲ 商场对该区域做了主题装饰

▲ 天地墙的设计处理都彰显活力,游戏区域也更开放。

▲ 儿童乐园与影院连通

▲ 巧虎欢乐岛

除了餐饮和儿童两个大品类,西侧的主力店还包括拥有IMAX银幕的上影影城,以及目前上海唯一一家五洲会全球购体验店。

▲ 在1层就能看到上影影城的logo

▲ 精致现代的售票大厅

▲ 休息区域以及自主取票机

▲ 位于B1层的五洲会全球购体验店

经常关注我们内容推送的朋友应该了解,我对商场围板的关注度一直很高,好的围板不仅是设计案例的分享,更是态度体现,虽然绿地缤纷城开业率一般,但在大面积的围板处理方面,也算是彰显用心。

▲ 主题街区式的围板画面设计,当然,大面积的空置铺位可不算积极信号。

有些则是项目定位的宣传标语,这就显得套路了,项目名称中的“缤纷”两字也正好得到用武之地,当然,从目前的观感来看,零售业态的缺失让“时尚度”大打折扣,更无“引领潮流、购享无限”之说,也许这样评论有些咬文爵字,但这恰恰暗含了项目在最初定位和实际招商过程中的心路历程,背后定有故事,值得玩味。

亮点和细节均得以体现

公共区域的规划设计布局,彰显商场的软实力,这方面绿地缤纷城做得还算不错。

▲ 巨型天幕无疑是设计亮点之一

▲ 换个角度的观感

▲ 服务台、楼层指示均配套到位,内部安保等工作人员也能较好地进行引导。值得一提的是,楼层指示做得比较好,不仅数量多,而且由于目前品牌仍旧处于陆续开业状态,因此需要不断更新,彰显商场在完善消费体验部分的投入。

▲ 卫生间

▲ 上文就提及的,对于区域品牌指示的用心处理。

▲ 目前正在进行的GEELE主题展,但个人认为这部分吸引力不强,呈现效果一般,只是蹭了IP潮热点吧。

徐汇绿地缤纷城从招商角度和开业率考量,除非公关稿,否则绝对无法套用“一鸣惊人”、“璀璨亮相”等字眼,但我分享的理由是,虽然目前氛围不成气候,但商场在招商定位策略上,并没有为了追求开业率而“乱来”,我能感受到商场在招商前期规划布局上的逻辑以及过程中的无奈。

商业体很多,但如今即使是过往相对比较好做的社区型商业,也难说个个都能像七宝万科般成功,对于有待培养的项目,是应该为了追求开业率采用激进填铺措施?还是为了追求原本的定位布局细火慢炖?不同的新开商场有各自的做法,而采用相应的策略后,分别会朝哪个进程发展,则更值得关注。我认为,徐汇绿地缤纷城目前最需解决的问题,是提供消费者更完善的餐饮选择,尤其是适合公司客群的简餐品牌,在中午时段留住原本就应属于“内部消化”的办公楼客群。


- 该帖于 2017/3/15 9:40:00 被修改过
回顶部

  快速回复 高级回复
用户名:   密码:   [注册]
[Ctrl+Enter直接提交帖子]  



网站简介 | 联系我们 | 法律声明

联商网版权所有 ©2001-2017