主题：福建首个滨海非标商业开业，只拿出了“半成品诚意”？

出品/联商专栏

撰文/王国平

编辑/娜娜

9月25日，泉州市井十洲城在被吊足胃口之后抢跑试营业。撑场面的是名创优品、西西弗书店这几张熟脸，店铺稀稀拉拉，再叠加一个市集，更像一次“半成品出餐”。项目口碑很快两极分化：有人继续坚定看好，觉得它能打出东海片区的标杆；也有人直接沽空，觉得含水率太高。诚意到底够不够，得掰开来看。

东海的客群底子，其实并不托底

外界一直不看好东海做商业，是有原因的。泰禾广场等好几个项目折戟于此，人口基数、交通、居住生态、天气都算硬伤。早年恒隆来看过，觉得泉州老板有钱，最后也不了了之。

市井十洲城几乎是东海全村的希望：城建集团出钱，万科带着福州烟台山的经验来操盘，两副牌捏到一起。再加上这两年东海吃到了跨境电商的办公人口红利，和浔埔村爆火带来的游客红利，账面确实好看。

但势头很猛，硬伤没见好，在地交通反而有恶化的趋势。要看明白这件事，得先看清东海片区到底有哪几拨人。

一拨是在地居民。这部分人被泰禾广场、亲子广场、太古广场几个项目分着，实际靠超市加餐饮撑着，解决买菜和吃饭；其他业态大部分活不下去，消费外流到城东世界城和浦西万达。

第二拨是办公人群。2020年之后跨境电商爆发，周边一栋栋“总部大厦”拔地而起，住进去的基本都是跨境电商企业，成分单一。这群人有茶咖、午餐需求，但下班就回市区，或者去居住成本更低的台商区。

麻烦在于，2021年开始东海租房价格陆续超过了市区。跨境电商要熬夜，年轻人图个就近安全，房租被房东拿得死死的；十洲城这块地又拆了一批廉价厂房和民房，供给一缩，这片区已经不适合普通打工者长住。跨境电商自己也在分化：一头往华侨大学周边聚，一头往台商区走——毕竟一桥之隔，十分钟车程，房价从两万跌到两千的落差摆在那里。

用办公人口填区域人口的缺口，却没解决年轻人住哪儿的问题，潮汐交通反而更严重。下班从东海回市区，能堵一小时——在泉州这种小城，一小时够跨好几个区县了。这种生态，对商业谈不上友好。

第三拨是游客。来泉州的女性游客，基本是冲浔埔村来的，行程早规划好了：西街转一圈，再去浔埔做个妆造，接着奔五店市、珞珈寺，很少为一公里外的商圈专门拐过来。除非十洲城有非去不可的理由——那意味着整个项目全面女性向改造，工程太大。

非标喊得响，落下来还是标准货

十洲城对外讲的故事，是复制福州烟台山、做福建首个滨海非标商业。但试营业交出来的答卷，偏淡。滨海味、非标味的商户都太少，进来的还是标准商户的微调版。

“非标”这两年其实已经有点退热。前几年概念一吹，一堆项目往上靠，做坏了的，反倒成了烂场子的代名词。它本质是标准商业迷茫时找的一条临时出路——从纯消费转向社交、参与，做文旅休闲化。考核指标也跟着变：不看客流，看停留时间、二次复访、自发传播。

但十洲城的操盘痕迹，一眼能看出还是标准商业那套逻辑。品牌上追首店，却不讲究品牌的人设和调性，也没有足够多陌生品牌带来的惊喜感——这样做底盘是稳，不会出错，但也谈不上惊艳。场景和业态组合上，缺一个自洽的世界观。最后拼成了一个短半径休闲项目：既不是给在地居民做的，也不是给游客做的。

短半径项目，基本只能吃周末、节假日，晚上再去跟野摊抢生意。但行业的方向，是从“占固定时间”走向“适配时间、空间、状态的变化”——公园、海边、山上、湖边，边界一直在往外扩。消费者需求是流动的，对项目迭代要求极高。标准商户的优势是可复制扩张，单项目适配性天然就弱；可真要频繁换商户，当下的招商市场又接不住。这也是文旅项目不太敢多引大众商户的原因：个性化商户跟着消费者的生活方式走，项目才能动起来。

声量容易，活下来难

客观说，今年招商市场整体真的差。厦门K11刚开出来，底牌也远低于预期。消费不给力，商户供应端跟着缩窄，没那么多好牌子可选。理想和落地之间的差距，短期内客观存在，只能靠后期慢慢补。

十洲城也有自己的长处。它在付费流量上舍得投，短视频切片一铺，线上声量起得快，碎片化的场景氛围把预期拉得很高，不同声音也压下去不少；线下活动愿意烧钱，特定时点确实能聚起人。

但声量不等于成活。文商旅项目最怕做成卖房的工具——靠地产变现的那套打法，正在悄悄退潮。十洲城要真正跑上轨道，后面要交的卷子，比这半个月的热闹难得多。