出品/联商专栏
撰文/方湖
编辑/娜娜
2026年全国两会上所作的《政府工作报告》为房地产行业发展划定了清晰方向，其中围绕做优增量、盘活存量的核心定调，以及针对城市更新、消费提振、金融改革的一系列政策部署，精准击中商业地产行业发展痛点，为行业带来多重发展机遇。
此次两会释放的政策信号，不仅明确了商业地产存量资产盘活、现金流改善、运营价值重构的三大核心发展方向，更从实操层面为行业打通了多条发展路径。本文将从存量盘活、消费升级、城市更新、金融松绑四大维度，梳理两会政策为商业地产带来的实际利好，解读行业新阶段的发展机遇。
一、存量盘活：积压资产迎来多元处置通道
长期以来，写字楼、公寓等商业存量资产流动性不足，是制约商业地产行业发展的重要问题，而此次两会政策从多个层面为存量资产疏通流转路径，让积压的商办资产有了更多盘活可能。
地方城投平台成为存量资产收储的重要力量，各地城投可借助专项债、专项借款等工具，结合本地实际收储符合条件的商办项目，将其转化为保障性租赁住房、人才公寓等民生配套，有效缓解局部区域的商业库存压力。
在规划层面，各地正有序推进商办项目用途调整，在符合城市规划和消防规范的前提下，部分商办项目可调整为保障性租赁住房或公共配套功能，各地还会配套水电气价格、落户等支持政策，具体执行细则则因地制宜确定。针对商业库存较高的城市，政策也允许其根据市场情况适度下调商办项目首付比例，个别城市已将首付比例从50%调整至30%，切实降低购房门槛，不过此项政策并非全国统一执行。
整体而言，商业地产存量资产的盘活路径已实现多维打通：既可以借助地方城投平台实现收储与业态转化，也能依据地方政策调整规划用途面向市场销售，还可通过降低首付比例的方式吸引市场买家，存量资产的流通性有望得到实质性提升。
二、消费升级：政策引导激活消费潜力
商业项目的生命力，源于持续的人流与稳定的现金流。此次两会将提振消费作为重要工作部署，一系列政策从不同维度为商业空间激活活力、吸引客流、增加营收提供了有力支撑，让商业地产的运营有了更坚实的消费市场基础。
在首店经济培育上，部分城市对引进知名品牌首店的商业项目，给予租金补贴、税收优惠等政策支持，助力商业项目通过首店引流打造差异化竞争力；夜经济发展方面，多地纷纷放宽外摆经营限制、允许商业项目延长营业时间、简化夜间活动审批流程，为商业项目挖掘夜间消费潜力创造了便利条件；文旅商体融合发展也得到政策鼓励，商业综合体内开展的策展、赛事、沉浸式体验等复合型业态，审批流程逐步优化，让商业空间从单纯的消费场所向多元体验空间转变；社区商业则被纳入民生工程范畴，部分国资平台开始参与社区商业的持有与运营，有效提升了底层商业的经营稳定性和租金保障。
从政策落地效果来看，首店经济引流、夜经济增收、社区商业稳租的组合效应，将为商业项目带来持续的客流支撑，进而推动现金流的稳步改善，让商业地产的运营价值得到进一步释放。
三、城市更新：老旧物业改造释放新价值
老旧商场、写字楼等低效存量物业，是商业地产行业的重要存量资源，而此次两会提出的高质量推进城市更新相关政策，为这类物业的改造升级、价值重塑提供了明确的路径指引，让老旧物业成为商业地产行业新的增长点。
针对老旧物业改造的实际需求，政策推出了临时利用机制，在规划调整期间，部分项目可申请临时改变用途，比如写字楼增设商业配套、老旧商场改造为复合功能空间，无需重新拿地，大幅降低了改造的前期成本；审批效率也得到显著提升，消防、规划、施工许可等改造关键环节逐步推行并联审批，审批周期大幅缩短，让老旧物业改造项目能够更快落地。
同时，政策鼓励老旧物业实现功能复合化发展，推动办公、商业、社交、服务等功能深度融合，比如在写字楼内配置便利店、咖啡馆、共享空间等配套，既提升了物业的坪效，也增强了对租户的黏性。
通过上述政策支持，老旧商业物业无需进行大规模重建，仅通过适度的改造升级，就能实现租金水平、资产估值与招商效率的三重提升，让原本低效的存量资产释放出新的商业价值，成为商业地产行业的新增长点。
四、金融松绑：融资环境改善与资产退出渠道拓宽
融资畅通与资产退出渠道拓宽，是商业地产行业实现稳健发展的核心支撑。此次两会围绕资本市场改革、金融风险化解的一系列部署，为商业地产行业改善融资环境、拓宽退出渠道释放了积极信号，多维度的金融支持政策为行业发展注入了资金活水。
部分城市已建立优质商业项目白名单制度，银行在白名单基础上审慎开展信贷支持，不仅避免了对优质项目的盲目抽贷、断贷，还支持其通过发债、ABS、股权融资等多种渠道融资，切实缓解了商业地产的资金压力；公积金的使用范围进一步拓展，在符合政策要求的前提下，公积金可用于支付合规租赁住房的租金，这一政策直接惠及那些改造为租赁住房的商办项目，提升了此类项目的经营收益；税费方面，针对城市更新、保障性租赁住房改造等商办项目，在改造、转让环节可享受契税、增值税、土地增值税等方面的优惠，有效降低了项目的交易和改造成本。
尤为值得关注的是，商业地产公募REITs试点正在持续扩容，购物中心、写字楼、社区商业等符合条件的优质商业资产，可通过REITs实现资产退出，这也是商业地产盘活存量的重要金融工具。从当前市场情况来看，上交所已有多个商业不动产REITs项目完成申报并进入受理阶段，涉及中信建投、国泰海通、华夏基金等多家管理人，覆盖首农食品、崇邦、砂之船、凯德等多个商业资产主体，市场对通过REITs盘活商业存量资产的预期持续走高。
整体而言，公募REITs为优质商业资产打通了重要的退出通道，多元化的融资工具则有效改善了行业的资金流动性，叠加税费支持政策，商业地产行业的金融环境正逐步优化，为行业稳健发展提供了坚实的金融保障。
写在最后
2026年两会为商业地产行业构建起“部分托底+正向引导”的政策支持框架，从存量资产的多元处置，到商业空间的运营赋能，再到老旧物业的更新改造，以及金融领域的全方位松绑，政策在各个关键环节为行业发展打通了路径，有效缓解了商业地产长期面临的库存高、流动性低、融资难等痛点。
但同时也需客观看到，商业地产行业仍面临诸多挑战：部分区域商业物业空置率偏高，核心城市非核心地段的项目运营能力呈现明显分化，不同类型、不同区位的商业资产流动性仍存在较大差异。而两会政策的落地效果，也有赖于各地结合本地市场情况出台的细化措施，以及市场主体对政策机遇的主动适配与把握。
此次两会政策的落地，也标志着商业地产行业的发展逻辑已从过去的“规模扩张”全面转向“运营驱动”。2026年，盘活存量资产、优化商业场景、推动物业更新、用好金融工具，将成为商业地产行业实现稳健发展的关键路径。当前政策通道已逐步打开，行业的发展机遇已然显现，而能否精准把握政策机遇、提升专业运营能力，将成为决定各类市场主体在商业地产新阶段能否站稳脚跟的核心因素。
