商业地产作为中国商业领域出现频率最高词汇之一，在中国的商业领域也成为了不可缺少的组成部分。国内众多房产开发公司都投入了商业地产领域的开发，但经过热潮之后，大家都看到了商业地产在开发过程中付出的沉重代价。随着全球经济一体化进程的加快，国际知名的零售企业在国内零售市场快速扩张，商业地产的发展前景是无庸置疑。但回顾国内商业地产发展轨迹，我们会发现商业地产开发在规划、建筑、招商、运营、策划、开发流程上还存在诸多问题。我们凭借多年商业项目规划、设计的经验，就商业规划在商业房产项目中的作用及如何进行商业规划进行分析，希望能给商业地产开发商带来一些启发。
一、 商业规划的作用
在做商业地产项目的时候，很多人会发出这样的感慨：成也规划，败也规划。人们普遍认为现代商业规划指的就是建筑的规划，事实上规划分为两个方面，就是建筑规划与商业规划。
很多商业地产商在做项目的时候，很容易进入一个误区：认为只要做好了建筑规划，就可以在日后随意对商业布局进行调整，而对建筑规划评判的标准更是对外立效果、公共区域效果考虑居多，却对经营要求考虑的要素少之又少；对建筑设计中入口、电梯布局、消防梯的设置等要素,将对后继运营产生的影响更加没有顾及，致使众多商业物业建成后对运营产生众多硬伤。如果改变，就要付出巨大的改造费用，而有关柱间距、消防梯位置、电梯位置、中空设置等形态更是无法改变的伤痛。但近年来中国商业地产界一种新的风潮正在涌起，那就是商业规划应先于建筑规划，用商业规划来考量建筑规划的正确与否，是确保商业地产运营成功与否的先决条件。这种思想反映了一种科学的商业地产开发思路。是对商业地产运营观念的一次重要变革。在以前的观念中，大家普遍认为商业地产项目是由玻璃、水泥、钢筋和装饰材料组成的购物中心，这是一种缺陷，片面的目光，而不是一种长远，全局的目光。
现代商业地产思想将商业规划视作与建筑规划同等重要的环节，成为商业地产开发中承前启后，贯穿始终的重要环节。因此良好的商业规划将成为商业地产开发中建筑设计、装饰设计、招商、运营等诸多环节中的主线，决定了商业地产开发的成败与否。
案例一：原建筑外立面以圆弧为主，但后继运营中主入口无法体现，客流组织较为混乱。改造方案，在主入口位置用钢结构做平外立面，突出入口视觉冲动力，改善客流组织方向。
见图一 图二
案例二：原建筑结构单层面积8000m2 中空面积750m2 由于中空面积过大，致使卖场容易产生冷场，有效面积降低。改造方案：中空设置一定景观，视觉压小空间，丰富中空效果。
见图三 图四
案例三：建筑面积单层10000m2，通过中空及过街天桥组织客流，由于过街天桥设置不合理，使建筑的两端产生死角，改造方案：加大过街天桥面积，填平一部分中空。
案例四：单层面积8000 m2，客流组织以中空两部电梯为主，单层面积大，垂直交通客流组织太少，容易产生死角，改造方案：增加电梯，卖场两端设为服务业种，压小客流线，避免卖场产生死角。
见图五 图六
二、 商业地产项目的商业规划如何进行。
现在国内开发的商业地产项目，包括的业态有超市、百货、单店、餐饮、娱乐、家电等，围绕着这些功能该如何进行布局，使各个功能主题明确，互相促进，互不干扰，同时达到最有利于商场旺场和实现组合收入最大的目的。
1．首先根据商业定位及土地规划方案对建筑柱间距、墙线、入口、电梯、消防梯进行初步设计，形成初步建筑平面图。
2．根据商业地位进行初步的业种划分，通道规划、公共区域设定形成商业规划图。
3．把商业规划图提交建筑设计院，进行建筑设计。
4.根据建筑设计，重新进行商业规划，并提出建筑设计修改方案。
5确定建筑设计方案。
6.根据最终确定的建筑设计方案，进行商业规划设计，为招商、内部装修设计提供基础。
7.根据招商具体情况调整商业规划设计。
8.根据商业规划设计方案，确定主力店及品牌装修方案。
9.协调建筑设计、装修设计、招商、品牌及主力店装修，确保商业地产的良好运营。
杭州天际线设计联合体供稿
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