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在南京东路上百联世茂二期将于明年初开业，新一百商城已经动工，预计明年底正式开业；淮海路上的东方商厦淮海店正在着手扩建，扩建完成后我们预计该店能挤身销售额前15名；五角场商圈中东方商厦杨浦店也在进行扩建，而又一城的建设即将完工，我们预计明年初会正式运营。这些店的开业将极大地增加08年公司的利润..关注后续资产注入计划：第一八佰伴有36%股权还在集团公司，其他集团代为培育、成熟后将注入股份公司的店有：东方商厦青浦店、东方商厦长沙店、哈尔滨百联购物中心、沈阳百联购物中心和重庆百联购物中心。
百联股份占据上海几大核心商圈，其百货业在上海是绝对的龙头。在表1中，我们列举了2005年销售额（含税）在上海排名前15位的单体百货店，其中百联股份的子公司就占据了其中5位。从销售额来看，百联下面五家百货店的销售额占到前15位销售总额的43%。南京东路上除了新世界和置地广场外，其他大的百货公司几乎都在百联旗下，随着百联二期开业和明年新一百商城的建成，百联在南京东路的市场分额还会上升。在淮海路，东方商厦淮海店（原新华联商厦）正在扩建，我们预计08年扩建后的淮海店销售额能挤占到销售额前15位。而东方商厦在五角场的店也在扩建，同时在又一城明年初也会开业，百联在五角场的优势地位不言而明。
http://stock.hexun.com/4010_1926552A.shtml- 该帖于 2006-11-22 21:44:00 被修改过
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ALAN
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2楼
未排入前15名有重大利润贡献或即将产生重大利润贡献的资产东方商厦杨浦店位于五角场商业中心，定位为中高端品牌。但是营业面积较小，只有9600平米。同一商圈内大西洋百货定位中档。巴黎春天百货在年底之前就会入驻同一商圈的万达广场，百联股份旗下的又一城也会在明年初开业。巴黎春天的定位为时尚百货，而又一城将定位为购物中心。五角场周围高校云集，消费潜力很大，我们估计该商圈成熟之后将截留部分流往市中心的消费。
杨浦店2005年的净利润为746万元，我们预计随着销售收入的增长，净利润还会上升。目前杨浦店的外立面正在进行装修，同时公司租赁旁边宾馆约2万平米的建筑进行装修准备扩大经营面积。整个工程完工后，东方商厦的经营面积将达到22000平米。目前进行的装修会对06年经营造成一定的影响，07年将对开办费进行一次性摊销，同时增加装修的摊销，所以07年的净利润受的影响较大。08年之后净利润将出现恢复性增长。
五角场又一城将在07年初开业，开办费我们估计会在1500万左右。营业面积为8万平米，其中40%的物业将出租给餐饮、娱乐经营者。剩下4万多平米的面积将用来做大众化的综合性百货。由于地处五角场核心商圈，周围商业竞争并不激烈且百货业错位经营明显，我们估计除去开办费第一年会打平，第二年会产生1000万的盈利。
东方商厦淮海店是百联股份在淮海路商圈最盈利的一块资产，2005年该店的净利润为1500万元。该店由新华联商厦翻牌而来，由于该店营业面积较小，所以其营业额没有能排进2005年上海百货单体店前15名。我们需要指出的是该店在2004年上海百货单体店销售额排名在16位。目前公司已经收购了淮海店旁边的物业，准备将两者合为一起，营业面积将扩大到3万平米。东方商厦淮海店的扩建工程预计在07年底完工，我们估计会产生500万左右的开办费，由于淮海店在持续经营，这部分费用会直接计入淮海店当期费用。
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ALAN
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3楼
百联世贸一期出租给西武百货还是乐天百货?
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百联世茂位于南京东路核心商圈，物业是股份公司租赁而来。租赁物业的整体经营面积在6万左右，股份公司每年的租赁费用为7000万元，20年不变，并且拥有到期后10年的优先续租权。从目前的经营情况看，百联世贸一期的经营情况并不十分理想，二期将在明年初开业。百联世贸的定位为高端百货，要高于对面的东方商厦。
百联奥特莱斯（OUTLETS）建筑面积11万平米，位于通往朱家角、周庄的高速公路在青浦的出口，交通十分便利。OUTLETS在国外是一个成熟的业态，里面主要销售过季的名牌服饰和鞋类。主要面对的客户是那些追求品牌但是对最新潮流并不敏感的人群。百联OUTLETS已在今年十一正式营业，目前每天的销售额都能达到100多万元，表明OUTLETS这一业态在中国已经开始被接受。整个OUTLETS的开办费在1500万左右，预计今年除去开办费差不多打平。
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ALAN
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4楼
明年的销售额将达到5亿以上，预计净利润在1000万左右。
东方商厦宁波店系收购原宁波长发大厦90%股权。该店位于宁波市核心商圈，经营面积约15000平米，目前正在进行装修。开业后的东方商厦定位高端，由于地理位置特殊，且经营历史长远，我们估计该店需要的成熟期非常短。预计东方商厦在明年初开业，除去开办费07年盈利在500万，08年贡献的利润在1000万以上。常州的东方商厦虽然位于常州第一高楼，但是离核心商圈还有一段距离。且市府将在东方商厦和核心商圈之间建一块绿地，此举对东方商厦的影响尚未可知。我们预计东方商厦的亏损将持续一段时间，如果一直没有起色，公司会考虑将其关闭。
百联股份由第一百货和华联商厦合并而成，后两者在上海市拥有众多物业。由于历史的原因，有些物业拥有良好的地理位置，但百联股份在整合旗下资源的时候并没有对他们进行清晰的地位，或者说还没有来得及这么做。
中联商厦位于南京东路，地理位置优越，但是该店面积较小，由于地处人流量大的南京东路，且经营历史较长，所以目前该店盈利能力较强。根据2005年年报，中联商厦总资产3175万元，净利润545万元，资产收益率17%。公开资料显示中联商厦经营面积6885平米，即使按每平米1万元的价格，并且以经营面积计算，中联商厦建筑物的价值为6885万元，长年的折旧减少了中联商厦的帐面价值，所以按帐面价值计算的收益率并不能体现出中联商厦获得了合理的经济利润。如果中联商厦出租，以每平米每天3元的保守价格，中联商厦的年租金收益为754万元。当然百联自己经营能安排200多人就业，所以选择维持现状是也是符合公司利益的。
时装商店也位于南京东路，妇女用品A馆位于另一个商业中心淮海路。这两个商店的定位类似于专业店。妇女用品A馆面向中老年妇女，销售情况较好，而旁边的妇女用品B馆定位年轻妇女，销售情况并不理想。我们认为随着消费习惯的变迁和其他零售业态的竞争，这两个店前景的不确定性较大。在短期内，保证目前盈利的可能性还是很大的。
按照公司年报的解释，华联商厦的张扬店、普陀店以及第一百货松江店还有浦东华联购物中心都定位于社区购物中心。从目前的情况来看，华联的两个店是亏损的，松江店和浦东华联有些许帐面盈利。我们认为这些定位中低档的百货店和大卖场的服饰、鞋类商品有很大部分的重合，因此随着大卖场的扩张，他们会面临越来越大的压力。百联股份是国企，要安排老员工就业，继续经营这些店也是目前最优的选择。
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ALAN
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5楼
占据上海多个核心商圈，资源优势明显：在2005年上海单体百货店销售额排名中，百联股份下属的百货店占据了前15位中的5位。
从销售总额来看，这五家百货店的销售额占到了前15位销售总额的43%。在南京东路上公司的优势地位更加明显。
成熟店的内生增长仍将持续：八佰伴今年销售额增长将达到20%，我们预期这种高增长还会延续2-3年；永安百货和东方商厦南京东路店在05上半年翻牌，进行了定位调整，销售收入也稳步上升，我们认为消费人群的培育需要时间，从目前两店的坪效看，销售收入增长还会持续一段时间。
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缺乏数据的几个店，有的盈利有的亏损，为了简化计算，我们这里假设他们的盈亏相抵了。由于盈亏都不大，我们认为这种简化不会影响到我们后面的估值。
根据上文的分析，我们把各个分店的盈利预测进行汇总。根据我们的分析，今后两年利润的复合增长率在25%左右。成长性股票的估值主要受盈利增长的影响，但是市场情绪也会影响估值中枢。我们给予百联股份07年EPS 25倍的估值，目标价格是7.25元。
我们认为百货店不是一个标准化的产品，快速扩张是很困难的。如果采取集团公司代为培育，成熟后再注入上市公司的模式，对减少上市公司盈利波动或者说维持上市公司盈利持续增长是大有益处的。注入的方式是打包注入，等比较多的店成熟后一并注入，减少程序上的麻烦。
同时我们应该注意到股份公司拥有哈尔滨百联购物中心和沈阳百联购物中心90%的股权，但是两者的投资都只有500万元。500万元显然无法启动购物中心的项目。其他启动资金的来源可能是银行贷款或者集团公司后续注入资金或者两者兼而有之。如果购物中心发生亏损，股份公司的亏损以500万为限额，其他的亏损形成表外负债，我们对这种负债应当密切关注，但是目前并没有信息对这一项进行分析。
关于商业资产重估。资产的价值等于资产带来的净收入流的贴现值。对于百货商业资产，我们仍以百货公司自由现金流贴现作为定价根本依据。百货商业资产的市价高于公司股票市值，只能说目前我们把百货公司清算掉，把商业资产卖掉，对股东利益是最好。只要公司还在经营，由商业地产价格来推断公司股票价值是没有根据的。
关于购买商业地产的问题。一般百货公司以自有物业从银行贷款购买商业物业，或者购买土地使用权，自行建造商业物业。这样就要承担很大的银行利息费用，如果遭遇地产价格下滑，经济不景气，那么百货的经营也不会好到哪去，但是银行的利息费用仍然不变，这笔利息费用的开支是很大，甚至造成百货公司的亏损。一旦不景气时间较长，百货持续亏损，偿还不了利息，原有的抵押物业会被拍卖，而拍卖价格也许还不够偿还银行贷款。因而会引起连锁反应。日本的百货公司就是这样倒掉的。我们对在商业地产价格较高时自行建造商业物业，特别是在非核心商圈建造商业物业的公司要格外小心。
(光大证券)
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ALAN
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7楼
东方商厦淮海店是百联股份在淮海路商圈最盈利的一块资产，2006年该店的净利润为3000万元。该店由新华联商厦翻牌而来，由于该店营业面积较小，所以其营业额没有能排进2005年上海百货单体店前15名。我们需要指出的是该店在2004年上海百货单体店销售额排名在16位。目前公司已经收购了淮海店旁边的物业，准备将两者合为一起，营业面积将扩大到2万平米。东方商厦淮海店的扩建工程预计在08年底完工，我们估计会产生5000万左右的开办费，由于淮海店在持续经营，这部分费用会直接计入淮海店当期费用。
